Que veut dire « à usage d’habitation » au sens du CCH (par rapport à usage professionnel) ?

CAA de MARSEILLE 

N° 15MA04022 16MA02269    
Inédit au recueil Lebon
5ème chambre – formation à 3
M. BOCQUET, président
M. Laurent MARCOVICI, rapporteur
M. REVERT, rapporteur public
FIGLIE, avocat

lecture du lundi 20 mars 2017

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

I- Mme F…C…a demandé au tribunal administratif de Bastia d’annuler les titres de recettes n° 8203 et n° 184 émis par la commune d’Ajaccio les 7 janvier 2014 et 30 janvier 2014 pour les sommes de 5 560 euros et 4 170 euros, correspondant aux frais de relogement des locataires de Mme C…du 1er septembre au 31 décembre 2013, et premier trimestre de l’année 2014, et de mettre à la charge de la commune d’Ajaccio la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un jugement n° 1400181 du 10 août 2015, le tribunal administratif de Bastia a fait droit aux conclusions de Mme C…et mis une somme de 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative à la charge de la commune d’Ajaccio.

II- Mme F…C…a demandé au tribunal administratif d’annuler les titres de recettes n° 1482, n° 3134 et n° 6888 émis le 26 avril 2014, le 12 août 2014 et 26 novembre 2014 par la commune d’Ajaccio pour les sommes de 4 170 euros, 4 428 euros et 4 428 euros correspondant aux frais de relogement des locataires de Mme C…du deuxième trimestre, troisième trimestre et quatrième trimestre de l’année 2014 et de mettre à la charge de la commune d’Ajaccio les sommes respectivement de 2 000 euros, 3 000 euros et 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un jugement n° 1400477, 1400741 et 1401129 du 14 avril 2016, le tribunal administratif de Bastia a fait droit aux conclusions de Mme C…et mis une somme de 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative à la charge de la commune d’Ajaccio.

Procédure devant la Cour :

I- Par une requête enregistrée sous le numéro 15MA04022 et des mémoires, enregistrés les 9 octobre 2015 et 26 octobre 2016, la commune d’Ajaccio, représentée par MeD…, demande à la Cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Bastia du 10 août 2015 ;

2°) de rejeter la demande formulée par Mme C…devant le tribunal administratif de Bastia ;

3°) de mettre à la charge de Mme C…une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
– elle s’est substituée au bailleur défaillant qui était tenu au relogement de ses locataires ;
– le bail conclu entre Mme C…et son locataire était un bail d’habitation et ne lui était pas opposable ;
– ce n’est qu’après la procédure de péril que la requérante a décidé d’agir en résiliation de bail ;
– la nature du bail s’imposait à elle qui ne pouvait le remettre en cause ;
– les autres moyens invoqués par Mme C…devant le tribunal ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistré le 10 février 2016, MmeC…, représentée par MeA…, et enregistrés les 2 août, et 25 novembre 2016, MmeC…, représentée par Me B…, conclut au rejet de la requête et a ce qu’il soit mis à la charge de la commune d’Ajaccio une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
– les locataires ne sont pas de bonne foi ;
– le bail était résilié lors de l’émission des titres ;
– les titres sont illégaux en raison de l’absence de signature et de mentions obligatoires, du défaut d’indication des voies et délais de recours et de la méconnaissance de la circulaire du 21 mars 2011 ;
– les sommes ne sont pas justifiées ;
– le bail de relogement n’est pas opposable.

Vu les autres pièces du dossier.

II- Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le numéro 16MA02269, le 9 juin 2016 et les 26 octobre 2016, la commune d’Ajaccio, représentée par MeD…, demande à la Cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Bastia du 14 avril 2016 ;

2°) de rejeter la demande formulée par Mme C…devant le tribunal administratif de Bastia ;

3°) de mettre à la charge de Mme C…une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
– la commune s’est substituée au bailleur défaillant qui était tenu au relogement de ses locataires ;
– le bail conclu entre Mme C…et son locataire était un bail d’habitation ;
– ce n’est qu’après la procédure de péril que la requérante a décidé d’agir en résiliation de bail ;
– la nature du bail s’imposait à la commune qui ne pouvait le remettre en cause ;
– les autres moyens invoqués par Mme C…devant le tribunal ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 2 août 2016 et 25 novembre 2016, Mme C…, représentée par MeB…, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la commune d’Ajaccio une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
– les locataires ne sont pas de bonne foi ;
– le bail était résilié lors de l’émission des titres ;
– les titres sont illégaux en raison de l’absence de signature et de mentions obligatoires, du défaut d’indication des voies et délais de recours et de la méconnaissance de la circulaire du 21 mars 2011 ;
– les sommes ne sont pas justifiées ;
– le bail de relogement n’est pas opposable ; aucune facture n’est produite.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
– le code général des collectivités territoriales ;
– le code de la construction et de l’habitation ;
– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
– le rapport de M. Marcovici,
– les conclusions de M. Revert, rapporteur public,
– et les observations de MeB…, représentant MmeC….

1. Considérant que les requêtes n° 15MA04022 et 160MA02269 sont afférentes à une même situation et ont fait l’objet d’une instruction commune ; qu’il y a lieu de les joindre pour y statuer par une même décision ;

2. Considérant que la commune d’Ajaccio relève appel des jugements du 10 août 2015 et 14 avril 2016 par lesquels le tribunal administratif de Bastia a annulé respectivement ses titres de recettes n° 8203 et n° 184 des 7 et 30 janvier 2014 et ses titres de recettes n° 1482, n° 3134 et n° 6888 des 26 avril 2014, 12 août 2014 et 26 novembre 2014 émis à l’encontre de Mme C… ;

3. Considérant qu’aux termes de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation :  » Pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 dans les cas suivants (…)lorsqu’un immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril en application de l’article L. 511-1 du présent code, si l’arrêté ordonne l’évacuation du bâtiment ou s’il est assorti d’une interdiction d’habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable ;  » ; et qu’aux termes de l’article L. 521-3-1 du même code :  » Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l’article L. 511-3 ou de l’article L. 129-3, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant  » ;

4. Considérant que Mme C…est propriétaire d’un appartement situé 8 rue Bonaparte à Ajaccio, pour lequel elle a conclu un contrat de location avec les époux E…le 3 avril 2012 ; que, par un arrêté de péril en date du 3 mai 2013, la commune d’Ajaccio a ordonné, notamment, l’évacuation de l’immeuble dans lequel l’appartement de Mme C…se situait et en a interdit l’habitation ; que la commune a émis des titres de perception mettant à la charge de Mme C…les frais de relogement de la familleE… ;

5. Considérant qu’il résulte de l’instruction, et notamment du jugement du tribunal de grande instance d’Ajaccio du 24 avril 2014 et des attestations d’assurance produites par Mme C…, que la commune ne conteste pas que les locataires de la requérante utilisaient l’appartement qu’ils lui louaient à des fins exclusivement professionnelles et y exerçaient la profession d’agent immobilier ; qu’ils disposaient par ailleurs d’un logement au titre de leur habitation principale ; que, dans ces conditions, aucune obligation de relogement de ses locataires n’incombait à MmeC… dès lors que le logement en cause n’était pas utilisé à usage d’habitation ; que la commune n’est, en tout état de cause, pas fondée à soutenir qu’elle ignorait cette situation qui avait été portée à sa connaissance par la requérante ; que la propriétaire était déliée de son obligation de relogement dès lors que les faits sont établis, alors même que le bail n’aurait été judiciairement résilié qu’ultérieurement ; que la commune d’Ajaccio ne pouvait donc régulièrement mettre à sa charge le coût du relogement des épouxE… ; que, par suite, la commune d’Ajaccio n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par les jugements attaqués, le tribunal administratif de Bastia a annulé les titres de perceptions émis les 7 janvier 2014, 30 janvier 2014, 26 avril 2014, 12 août 2014 et 26 novembre 2014 ;

6. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative s’opposent à ce qu’il soit fait droit à la demande de la commune d’Ajaccio fondée sur ces dispositions dès lors que Mme C…n’a pas la qualité de partie perdante à la présente instance ; qu’il y a lieu sur le fondement de ces mêmes dispositions de mettre à la charge de la commune d’Ajaccio une somme de 3 000 euros à verser à MmeC… ;

D É C I D E :

Article 1er : Les requêtes susvisées de la commune d’Ajaccio sont rejetées.

Article 2 : La commune d’Ajaccio versera une somme de 3 000 euros à Mme C…au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la commune d’Ajaccio et à MmeC….
Copie en sera adressée au préfet de la Corse-du-Sud.
Délibéré après l’audience du 6 mars 2017, où siégeaient :

– M. Bocquet, président,
– M. Marcovici, président assesseur,
– Mme Marchessaux, premier conseiller,

Lu en audience publique, le 20 mars 2017.