Superficie minimale de constructibilité d’un terrain : conditions de limitation

Cour Administrative d’Appel de Nancy

N° 11NC01103
Inédit au recueil Lebon
1ère chambre – formation à 3
M. VINCENT, président
M. Ivan LUBEN, rapporteur
Mme GHISU-DEPARIS, rapporteur public
SCP COLOMES – MATHIEU, avocat


lecture du mercredi 16 mai 2012

Texte intégral

Vu la requête, enregistrée le 5 juillet 2011, complétée par un mémoire de production enregistré le 28 juillet 2011, présentée pour la COMMUNE DE BUCHERES, par la SCP Colomes-Mathieu, avocats ; la COMMUNE DE BUCHERES demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement n° 0801581 en date du 12 mai 2011 par lequel le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a, sur déféré du préfet de l’Aube, annulé la délibération, en date du 21 février 2008, du conseil municipal de la COMMUNE DE BUCHERES en tant que ledit conseil municipal a adopté les articles UC 5 et 1 AUA 5 du plan local d’urbanisme de la commune ;

2°) de rejeter la demande de première instance du préfet de l’Aube ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat le paiement d’une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

– le Tribunal administratif n’a pas répondu à la fin de non-recevoir soulevée en première instance tirée de ce que la demande était irrecevable faute d’être suffisamment motivée ;

– la demande introductive d’instance du préfet de l’Aube était insuffisamment motivée et par suite irrecevable ;

– s’agissant de la zone AUA du plan local d’urbanisme, le Tribunal administratif n’a pu à bon droit déduire de la nature même de la zone, qui par définition ne comporte pas d’urbanisation achevée, une absence d’urbanisation traditionnelle pour l’ensemble de la commune ; s’agissant de la zone UC du plan local d’urbanisme, la commune, contrairement à ce qu’a retenu le Tribunal administratif, n’a jamais entendu circonscrire la notion d’urbanisation traditionnelle au seul critère d’une architecture historique, même si les deux noyaux anciens que sont le hameau de Courgerennes et le Bourg ancien présentent indiscutablement des éléments suffisants pour caractériser une architecture historique, comme l’indique le rapport de présentation du plan local d’urbanisme ; c’est à tort que le Tribunal administratif s’est fondé sur le critère d’absence d’architecture historique, ce critère ne résultant ni des dispositions de l’article L. 121-3 du code de l’urbanisme, ni de la jurisprudence ; le jugement attaqué est, à cet égard, entaché de contradiction interne dans ses motifs ; la texture générale de la commune est celle d’une urbanisation traditionnelle, puisqu’elle s’est développée entre le hameau de Courgerennes et le Bourg ancien par des constructions individuelles sur des parcelles de plus de 600 mètres carrés, comme il ressort des documents cartographiques produits ; la constatation de l’existence de ce tissu bâti existant a conduit le conseil municipal à estimer que, dans un souci d’homogénéité, l’urbanisation future de la commune devait continuer à s’étendre selon le même mode d’urbanisation peu dense ;

– à titre subsidiaire, le Tribunal administratif n’a pu à bon droit conclure à une erreur manifeste d’appréciation entachant la délibération attaquée sur la seule considération des autres secteurs de la commune ; la zone AUA ne peut, par sa nature, entrer en considération dans l’analyse permettant de rechercher l’existence d’une architecture traditionnelle, et les deux secteurs constitués par le hameau de Courgerennes et le Bourg ancien sont suffisamment prédominants pour donner à la commune dans son ensemble un caractère d’urbanisation traditionnelle ; les dispositions de l’article L. 121-3 du code de l’urbanisme n’ont pas prévu que l’urbanisation traditionnelle devait couvrir tout le secteur d’une zone de façon homogène ;

– c’est à tort que le Tribunal administratif a considéré que les documents produits ne faisaient pas ressortir un intérêt paysager particulier qui justifierait une préservation par restriction de la constructibilité ; il ressort en effet du rapport de présentation du plan local d’urbanisme que le paysage naturel est marqué par les vallées et que les qualités paysagères de la commune sont liées au mariage judicieux entre les espaces naturels, le tissu ancien et les savoirs faire ruraux ;


Vu le mémoire en défense, enregistré le 7 septembre 2011, présenté par le préfet de l’Aube, qui conclut au rejet de la requête ; il soutient que son déféré, qui contient l’exposé des faits et des moyens ainsi que l’énoncé des conclusions soumises au juge, répond aux termes de l’article R. 411-1 du code de justice administrative ; les dispositions des articles UC 5 et 1 AUA 5 du règlement du plan local d’urbanisme sont illégales, comme il l’a démontré en première instance ; la zone UC présente un caractère hétérogène et ne peut donc être considérée comme composée d’urbanisation traditionnelle au sens des dispositions de l’article L. 123-1 12° du code de l’urbanisme ; les dispositions de l’article L. 123-1 12° du code de l’urbanisme ne sont pas applicables s’agissant de l’article 1 AUA 5 du règlement du plan local d’urbanisme étant donné, d’une part, la localisation des secteurs concernés et,,d’autre part, l’hétérogénéité des zones d’habitat ; de surcroît, les dispositions de l’article 1 AUA 5 du règlement du plan local d’urbanisme induisent une rupture d’égalité entre les citoyens puisque les surfaces minimales applicables sont fonction des modalités de réalisation du projet ; en outre, aucune taille minimum de terrain n’est exigée pour la zone 1 AUC alors que cette zone jouxte une zone d’habitat ;


Vu le mémoire en réplique, enregistré le 1er mars 2012, présenté pour la COMMUNE DE BUCHERES et tendant aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens, et, en outre, par le moyen que l’analyse fine et approfondie du plan local d’urbanisme effectuée par les premiers juges est antinomique de la notion d’erreur manifeste d’appréciation, qui ne peut être qu’une erreur grave et évidente ; le Tribunal administratif ne s’est pas livré à un contrôle minimum, mais au contraire à un contrôle maximum du plan local d’urbanisme ;


Vu le nouveau mémoire, enregistré le 11 avril 2012, présenté par le préfet de l’Aube, qui conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire par les mêmes moyens que précédemment ;


Vu le jugement et la délibération attaqués ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;


Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 26 avril 2012 :

– le rapport de M. Luben, président,

– les conclusions de Mme Ghisu-Deparis, rapporteur public,

– et les observations de Me Colomes, avocat de la COMMUNE DE BUCHERES ;


Sur la régularité du jugement attaqué :

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que la COMMUNE DE BUCHERES, dans son mémoire en défense enregistré le 15 novembre 2008, avait conclu à titre principal à l’irrecevabilité du déféré préfectoral ; que ces conclusions ont été visées par le jugement attaqué ; que, toutefois, en faisant droit aux conclusions de la COMMUNE DE BUCHERES en annulant la délibération, en date du 21 février 2008, du conseil municipal de la COMMUNE DE BUCHERES en tant que ledit conseil municipal a adopté les articles UC 5 et 1 AUA 5 du plan local d’urbanisme de la commune sans s’être prononcé sur cette fin de non-recevoir, qui n’était pas inopérante quel qu’en fût le bien-fondé, le Tribunal administratif a entaché son jugement d’un défaut de motivation ; que la COMMUNE DE BUCHERES est dès lors fondée à demander l’annulation du jugement attaqué ;


Considérant qu’il y a lieu d’évoquer et de statuer immédiatement sur la demande de la COMMUNE DE BUCHERES ;


Sur la fin de non-recevoir opposée par la COMMUNE DE BUCHERES :

Considérant qu’aux termes de l’article R. 411-1 du code de justice administrative :  » La juridiction est saisie par requête. La requête indique les nom et domicile des parties. Elle contient l’exposé des faits et moyens, ainsi que l’énoncé des conclusions soumises au juge. / L’auteur d’une requête ne contenant l’exposé d’aucun moyen ne peut la régulariser par le dépôt d’un mémoire exposant un ou plusieurs moyens que jusqu’à l’expiration du délai de recours.  » ;

Considérant qu’il résulte de l’instruction que le déféré préfectoral, bien que bref, contient l’exposé des faits, les moyens soulevés, ainsi que l’énoncé des conclusions soumises au juge, à savoir l’annulation de la délibération, en date du 21 février 2008, du conseil municipal de la COMMUNE DE BUCHERES en tant que ledit conseil municipal a adopté les articles UC 5 et 1 AUA 5 du plan local d’urbanisme de la commune ; qu’il ne méconnaît pas ainsi les dispositions précitées de l’article R. 411-1 du code de justice administrative ; que, par suite, la fin de non-recevoir opposée par la COMMUNE DE BUCHERES doit être écartée ;


Sur la fin de non-recevoir opposée par le préfet de l’Aube au mémoire en défense de la COMMUNE DE BUCHERES :

Considérant, en tout état de cause, qu’en vertu du 16° de sa délibération en date du 29 mars 2008, transmise au contrôle de légalité le 3 avril 2008, le conseil municipal a habilité le maire de BUCHERES à, notamment, défendre les intérêts de la commune en justice ; qu’ainsi, la fin de non-recevoir opposée par le préfet de l’Aube au mémoire en défense de la commune enregistré au greffe le 15 novembre 2008 manque en fait et ne peut qu’être écartée ;


Sur la légalité de la délibération en date du 21 février 2008 du conseil municipal de la COMMUNE DE BUCHERES en tant que ledit conseil municipal a adopté les articles UC 5 et 1 AUA 5 du plan local d’urbanisme de la commune :

Considérant qu’aux termes de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur à la date de la délibération attaquée :  » (…) Les plans locaux d’urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés à l’article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l’interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l’implantation des constructions. / A ce titre, ils peuvent : (…) 12° Fixer une superficie minimale des terrains constructibles lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif ou lorsque cette règle est justifiée pour préserver l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager de la zone considérée  » ; qu’il résulte de ces dispositions que la possibilité ainsi conférée aux communes de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du plan local d’urbanisme doit être justifiée, notamment, par la préservation de l’urbanisation traditionnelle, c’est-à-dire par la nécessité d’assurer une bonne intégration urbanistique des futures constructions dans l’urbanisation existante ;

Considérant, d’une part, que la COMMUNE DE BUCHERES ne saurait utilement se prévaloir des dispositions précitées de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme selon lesquelles la règle édictée par les articles UC 5 et 1 AUA 5 du règlement du plan local d’urbanisme fixant une superficie minimale des terrains constructibles serait justifiée par la nécessité de préserver l’intérêt paysager de la zone considérée dès lors qu’il ressort expressément des pages 64 et 74 du rapport de présentation du plan local d’urbanisme que ladite règle n’est justifiée que par l’objectif de préserver les caractéristiques du tissu urbain existant et d’assurer la cohérence des futures constructions avec celui-ci, à l’exclusion de toute motivation ayant trait à la préservation de l’intérêt paysager de la zone considérée ;

Considérant, d’autre part, en premier lieu, que l’article UC 5 du règlement du plan local d’urbanisme dispose :  » Superficie minimale des terrains : pour être constructible, un terrain doit avoir une superficie minimum de 600 mètres carrés. Cette règle s’applique également à chaque lot issu d’un lotissement ou d’un permis groupé  » ; que la zone UC, définie dans le règlement du plan local d’urbanisme comme  » destinée principalement à l’habitat individuel, groupé ou non. Elle peut accueillir également les commerces, services et activités non nuisantes « , comprend les zones d’urbanisation ancienne constituées par le village, au sud de la commune, et le hameau de Courgerennes, au nord, ainsi que les zones bâties qui se sont développées entre ces deux pôles d’urbanisation anciens, le long de l’axe structurant constitué par l’avenue des Martyrs et du 24 août 1944, constituées pour l’essentiel de zones pavillonnaires greffées de part et d’autre de cette voie et d’une urbanisation ponctuelle ; qu’il ressort du rapport de présentation du plan local d’urbanisme comme du document graphique extrait du plan local d’urbanisme faisant apparaître la structure cadastrale de la commune en fonction des tailles du parcellaire bâti que, dans la partie ancienne du bourg et dans le hameau de Courgerennes, la structure foncière se caractérise par des parcelles relativement vastes en lanières, perpendiculaires à la voie, les anciens corps de ferme s’étendant sur des parcelles variant de 2 000 à 4 000 mètres carrés et les constructions anciennes à usage d’habitation sur des parcelles d’environ 1 000 mètres carrés, même dans les zones où le tissu est le plus dense ; que, s’agissant des constructions plus récentes, qu’elles soient issues d’une urbanisation ponctuelle ou sous forme de zones pavillonnaires, la taille des parcelles est supérieure à 600 mètres carrés ; que, toutefois, les terrains d’une superficie inférieure à 600 mètres carrés sont, bien qu’en minorité, présents dans une large mesure dans le coeur du village ancien, dans le secteur compris entre la rue de la Petite Commune et la rue des Prés, dans le lotissement de la rue des Herbuattes et dans le lotissement situé au lieu-dit les Grands Nauzois ; qu’eu égard notamment à la volonté de la COMMUNE DE BUCHERES de créer une seule zone urbaine UC, qui ne comprend pas de sous-secteurs, nonobstant les caractéristiques différentes des formes d’urbanisation présentes dans la commune (habitat ancien à usage d’habitation, anciennes fermes, urbanisation ponctuelle, urbanisation sous forme pavillonnaire), et à la présence dans ladite zone UC, comme il a été dit, d’un nombre non négligeable de parcelles bâties d’une superficie inférieure à 600 mètres carrés, la COMMUNE DE BUCHERES ne justifie pas de la nécessité de préserver l’urbanisation traditionnelle sur l’ensemble de cette zone UC en fixant, par l’article UC 5 du règlement du plan local d’urbanisme, la règle selon laquelle, pour être constructible, un terrain doit avoir une superficie minimum de 600 mètres carrés ;

Considérant, en second lieu, que l’article 1 AUA 5 du règlement du plan local d’urbanisme dispose :  » Superficie minimale des terrains : pour être constructible, un terrain doit avoir une superficie minimales suivantes : / – une seule construction par terrain comportant un seul logement ou une seule activité : surface minimum à respecter : 800 m². / – une seule construction par terrain comportant plus d’un seul logement ou plus d’une activité : surface minimum à respecter : 400 m² par logement ou par activité. / – Plusieurs constructions par terrain : surface minimum à respecter : 400 m² pour chaque construction ne comportant qu’un logement ou qu’une activité ; 400 m² par logement pour chaque construction comportant plusieurs logements ou activités. / Ces règles s’appliquent également à chaque lot issu d’un lotissement ou d’un permis groupé. Ces règles ne s’appliquent pas aux maisons de retraite, aux résidences séniors, aux établissement pour personnes âgées dépendantes, aux constructions annexes telles que garages, remises et abris de jardin, aux installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif  » ; qu’il ressort des pièces du dossier que la zone 1 AUA, définie dans le règlement du plan local d’urbanisme comme  » une zone destinée à être urbanisée dans les conditions du présent règlement. Elle présente une vocation principale d’habitat mais elle peut également accueillir des activités économiques « , comprend cinq secteurs non contigus ; que la situation de ces cinq secteurs, entièrement ou partiellement bordés par des terrains déjà construits, justifiait qu’il soit fait application des dispositions précitées du 12° de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme afin de préserver les caractéristiques du tissu urbain existant et d’assurer la cohérence urbanistique des futures constructions avec celui-ci ; que, toutefois, si la majeure partie des parcelles construites situées à proximité des secteurs classés en zone 1 AUA ont une superficie supérieure à 800 mètres carrés, il ressort des pièces du dossier, d’une part, que le secteur au lieu-dit Les Navettes, classé en zone 1 AUA, est bordé au nord par une double rangée de parcelles issues d’un lotissement, desservie par la rue des Navettes, dont la superficie est comprise entre 600 et 800 mètres carrés et, d’autre part, que le secteur au lieu-dit Les Grands Nauzois, classé en zone 1 AUA, est bordé à l’est et au nord par des rangées de parcelles issues d’un lotissement dont la superficie est inférieure à 800 mètres carrés, certaines, à l’est, desservies par la rue de la Colline, étant inférieure à 600 mètres carrés ; que, par suite, la COMMUNE DE BUCHERES, en fixant, par l’article précité 1 AUA 5 du règlement du plan local d’urbanisme, la règle selon laquelle, pour être constructible, un terrain doit avoir une superficie minimum de 800 mètres carrés pour les secteurs au lieu-dit Les Navettes et au lieu-dit Les Grands Nauzois, a commis une erreur manifeste d’appréciation ;

Considérant que, pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, l’autre moyen soulevé ne paraît pas susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation prononcée par le présent arrêt ;


Sur l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu’en vertu des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, la Cour ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l’autre partie des frais qu’elle a exposés à l’occasion du litige soumis au juge ; que les conclusions présentées à ce titre par la COMMUNE DE BUCHERES doivent dès lors être rejetées ;

D E C I D E :


Article 1er : Le jugement du Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne en date du 12 mai 2011 est annulé.

Article 2 : La délibération, en date du 21 février 2008, du conseil municipal de la COMMUNE DE BUCHERES est annulée en tant que ledit conseil municipal a adopté les articles UC 5 et 1 AUA 5 du plan local d’urbanisme de la commune.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la COMMUNE DE BUCHERES est rejeté.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la COMMUNE DE BUCHERES et au préfet de l’Aube. Copie en sera adressée au ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement.