Réalisation et contenu possible du lotissement

Réalisation et contenu possible du lotissement
Contenu possible du règlement de lotissement. Disposition subordonnant la réalisation des constructions à l’accord du géomètre.

En admettant la possibilité pour un règlement de lotissement de
subordonner l’implantation de constructions à l’accord d’un géomètre – formalité dont l’éventualité n’est prévue par aucune disposition du code de l’urbanisme – le Conseil d’État souligne à nouveau l’ originalité juridique du lotissement. On sait, en effet, que le juge refuse la possibilité pour un règlement de POS de subordonner la délivrance d’autorisations d’urbanisme à des procédures non expressément prévues par le code de l’ urbanisme (par exemple. A l’avis conforme d’un architecte ; v. Y Jégouzo, Dalloz Immobilier Urbanisme 1998, n° 6436). Le fait que la solution inverse soit adoptée pour les lotissements tient essentiellement à deux raisons. La première réside dans le caractère d’ensemble urbain que revêt le lotissement et le fait que la réalisation simultanée de constructions en fonction d’ un plan de composition justifie un contrôle plus étroit.
La seconde tient à la subsistance, en dépit de la réforme de 1977, du caractère mixte du lotissement, et notamment au fait que celui-ci reste imprégné par le caractère contractuel de l’opération. Ce qu’accentue encore la jurisprudence de la Cour de cassation affirmant le caractère contractuel du cahier des charges, y compris de celles de ses dispositions ayant un caractère d’urbanisme.
 » Considérant qu’aux termes de l’article 31 du règlement de lotissement « le Grand Mont »… « 1′ implantation des constructions se fera conformément aux dispositions schématiques portées au plan masse de situation annexé au présent règlement et suivant une ligne de faîtage déterminée au plan masse. Les reculs par rapport à l’alignement des voies publiques ou privées respecteront les cotes indiquées audit plan… Toutefois. dans les lots qui intentionnellement ne sont pas cotés au plan, les acquéreurs auront, après accord avec le géomètre chargé du lotissement. la faculté d’augmenter ou de diminuer le recul… tout en respectant les minima de 5 mètres par rapport aux voies…—, qu’ aucune disposition du code de l’urbanisme ni aucune disposition législative ou réglementaire ne fait obstacle à ce que le règlement d’un lotissement impose aux colotis une formalité de cette nature. »
CE 25 mars 1998.Saint-Marc, req n° 155100.D, adm 1998.n° 275

On crée le plus souvent des terrains à bâtir sous le contrôle de l’administration dans des délais stricts et avec une éventuelle cession des équipements à la commune.
Les travaux sont prescrits par l’autorisation, ils doivent être suffisants. Des équipements collectifs extérieurs peuvent être exigés. L 332-15

En cas de lotissement privé, les travaux sont privés. Ce qui impose assurance construction, garantie décennale, garantie des vices cachés.
L’autorité qui a délivré le permis peut visiter les travaux en cours.
Elle délivre sous un mois un certificat unique d’achèvement des travaux sous sa responsabilité (CE 14 mars 80 Dame Delinotte), ce qui ne dégage pas le lotisseur de ses obligations envers les acquéreurs (TGI Toulouse 8 2 77 JCP 78 IV p 317).

R 315-6 la création d’une association syndicale de copropriétaires est obligatoire dès qu’il y a des équipements à gérer en commun. Sauf si moins de cinq lots ou si les équipements sont transférés à la collectivité par convention amiable ou transfert d’office de la voirie et accessoires après enquête publique.