Quid de la maison à 100.000 euros !

LA MAISON A 100.000 EUROS EST-ELLE FAITE POUR MOI ?

Le 8 décembre 2005, la Charte « Maison à 100.000 euros » a été signée. Les développements qui suivent se proposent de synthétiser la Charte sous forme de questions pratiques.

L’objet du document est de rassembler les collectivités territoriales, les professionnels et l’Etat pour proposer des solutions répondant au renforcement de la cohésion sociale. La charte propose de mobiliser des aides publiques et de faire appel à des dispositifs juridiques innovants, de façon à atténuer l’impact de la forte hausse du prix des terrains, et à donner la possibilité aux ménages de concentrer leur effort financier sur la construction de leur maison.

Je peux ainsi accéder, avec un budget limité à 100 000 euros, à une maison respectant des critères de qualité élevés. Ma future maison se verra imposer des normes strictes en matière de développement durable, cela me permettra de réaliser des économies d’énergie. La qualité architecturale des maisons à 100 000 euros ainsi que leur localisation et leur intégration dans le tissu urbain avoisinant font également l’objet d’une attention toute particulière

 Quel est le principe des maisons à 100.000 euros dites « Maison aujourd’hui » ?

Les « maisons aujourd’hui », du nom du programme issu de la Charte, répondent à l’objectif de développer un habitat de qualité à coût maîtrisé en investissement et en fonctionnement. Les programmes de « maisons aujourd’hui » auxquels participent les signataires (Commune, constructeurs, etc.) doivent respecter un cahier des charges. Le service de la commune ou l’organisme, chargé de vérifier la conformité au cahier des charges, effectue une visite de la « maison aujourd’hui » à son achèvement.

Si je suis éligible au prêt à 0% et au prêt à l’accession sociale, je peux accéder, avec un budget de 100 000 euros, à une « maison aujourd’hui » d’une surface habitable au moins égale à 85 m².

 Quel est le contenu du cahier des charges pour la construction de ma maison ?

S’agissant de la qualité du terrain, ma maison sera implantée sur un terrain nivelé, viabilisé et raccordé aux réseaux ; ses fondations sont dimensionnées en fonction des caractéristiques du sol. Le terrain me sera livré engazonné ou planté.

Concernant l’implantation de la construction, les réalisations respectent, bien évidemment, les dispositions locales d’urbanisme (implantation ; clôture ; aménagement du terrain ; stationnement ; …).

L’implantation et la qualité architecturale de ma maison doivent lui permettre de s’intégrer harmonieusement dans le tissu urbain de la commune. La surface habitable doit être au moins égale à 85 m². En l’état d’achèvement, ma maison me sera vendue prête à être habitée. Dans la surface habitable minimale de 85 m², aucune finition ne reste à ma charge. La cuisine doit être prête à recevoir l’ensemble des éléments d’équipement.

Pour le stationnement, au moins une place de stationnement, si possible couverte, doit être prévue pour ma voiture. Les constructions doivent répondre à des exigences élevées en matière d’isolation thermique et d’économies d’énergie. Jusqu’à l’entrée en vigueur, en 2006, de la « Réglementation Thermique 2005 », les « maisons aujourd’hui » doivent recevoir le label « Très Haute Performance Energétique » par référence à la « Réglementation Thermique 2000 ».

A compter de l’entrée en vigueur de la « Réglementation Thermique 2005 », un diagnostic de performance me sera fourni pour attester de la qualité énergétique de ma maison. L’application de cette nouvelle réglementation permettra à ma maison d’atteindre un haut niveau de performance et de confort. Les « maisons aujourd’hui » construites à compter de 2008 devront atteindre une performance énergétique supérieure à celle définie dans la « Réglementation Thermique 2005 ».

Les « maisons aujourd’hui » doivent permettre une bonne maîtrise de la consommation d’eau, grâce à l’utilisation de dispositifs appropriés. En secteur groupé, les constructions bénéficient d’une certification environnementale délivrée par un organisme accrédité, telle que la certification « Habitat et environnement » délivré par CERQUAL.

 Ma maison sera-t-elle de qualité ?

Les maisons à 100000 € devront être proposées à un prix « clés en mains ». Les honoraires, le coût de raccordement aux réseaux, le coût d’aménagement de la parcelle, le montant des taxes et des redevances, ainsi que les frais d’acquisition et d’hypothèque seront inclus dans le prix.

Comme dit plus hait, les maisons devront avoir une surface habitable d’au moins 85 m², et devront être livrées « prêtes à vivre », sans finition restant à ma charge. Ma maison doit atteindre un niveau de performance technique plus élevé que celui requis par la réglementation en vigueur.

Ma maison devra atteindre un niveau de « très haute performance énergétique », permettant de réduire la consommation d’énergie de 15% par rapport aux normes actuellement en vigueur.

 Comment puis-je devenir propriétaire ? Quels sont les montages contractuels qui me sont proposés ?

Les programmes de « maisons aujourd’hui » peuvent être réalisés sur des territoires très différents au regard du marché immobilier.

La maison est proposée à un prix qui couvre, dans chaque solution, le coût de construction, les honoraires, le coût de raccordement aux réseaux, le coût d’aménagement de la parcelle, le coût des assurances, le montant des taxes et des redevances, ainsi que les frais d’acquisition et d’hypothèque. Les frais d’acquisition et d’hypothèque sont financés par l’apport personnel du ménage.

La construction peut avoir lieu dans les zones bénéficiant d’une intervention de l’Agence nationale pour rénovation urbaine (ANRU) ; dans les zones où le marché foncier est peu tendu. Dans les autres zones telles que les zones où l’enveloppe de 100 000 euros ne permet pas de financer simultanément l’acquisition du terrain et la construction de la « maison aujourd’hui », les signataires de la Charte proposent une acquisition en foncier différé, afin que mon effort mensuel des accédants soit équivalent à celui qu’ils produiraient dans une opération d’accession directe à la propriété pour un montant global de 100 000 euros.

Des aides peuvent être attribuées par la commune aux ménages disposant de ressources modestes. Les aides apportées par la commune pour la réalisation de programmes de « maisons aujourd’hui » doivent être attribuées sous conditions de ressources des ménages accédant à la propriété. Les signataires de la charte posent le principe d’une liste de critères objectifs pour le bénéfice de ces aides et que celle-ci soit approuvée par délibération du Conseil municipal. Cette liste ne pourra pas comporter de critère fondé sur le lieu de résidence des ménages accédant à la propriété.

 Puis-je bénéficier d’un prêt à 0% et du prêt à l’accession social ?

L’acquisition ou la construction de ma maison peut être financée à l’aide du nouveau prêt à 0% et du prêt à l’accession sociale (PAS).

Le prêt à l’accession sociale me permet si je dispose de ressources modestes d’accéder au crédit immobilier dans les meilleures conditions de taux d’intérêt. Le nouveau prêt à 0% complète le PAS, ou tout autre prêt immobilier, que je contracte pour réaliser mon projet. La « maison aujourd’hui » acquise à l’aide du nouveau prêt à 0% et du PAS doit constituer ma résidence principale.

Je ne paye pas d’intérêts sur le montant du nouveau prêt à 0%, si bien que la charge de remboursement reste modérée. Le nouveau prêt à 0% s’adresse à des emprunteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes.

Les revenus du ménage doivent être inférieurs à des plafonds qui tiennent compte de la taille de la famille et de la localisation de la « maison aujourd’hui ». Il ne peut être attribué qu’un seul prêt à 0% et qu’un seul PAS par ménage et par opération.

Le nouveau prêt à 0% peut financer jusqu’à 20% du coût de l’opération, dans la limite de montants qui prennent en compte la taille de ma famille, et la localisation de la « maison aujourd’hui ».

La durée de remboursement du nouveau prêt à 0% dépend des ressources de mon ménage. Pour les ménages qui disposent des revenus les plus modestes, le remboursement du capital du nouveau prêt à 0% peut être différé, en totalité ou en partie, au-delà d’une période de 15 à 18 ans.

1* Le revenu fiscal de référence figure sur l’avis d’imposition. Jusqu’au 31 mars de chaque année, le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l’avant-dernière année précédant l’offre de prêt. A partir du 1er avril de chaque année, le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l’année précédant l’offre de prêt.

 Comment puis-je bénéficier du dispositif de location-accession sociale ? Que se passe-t-il ensuite ?

Je conclus tout d’abord, avec un opérateur un contrat notarié de location-accession portant sur la « maison aujourd’hui » dont je souhaite devenir propriétaire. Les ressources de mon ménage, exprimées en revenu fiscal de référence1, doivent être inférieures à des plafonds.

Afin de faciliter la réalisation des opérations de location-accession sociale, les plafonds de ressources applicables à ce dispositif seront relevés, avant la fin de l’année 2005, au niveau de ceux définis par le décret n°2005-69 du 31 janvier 2005 relatif au nouveau prêt à 0%.

L’acquisition de la maison se déroule en une phase de location suivie d’une phase d’accession. Pendant toute la durée de l’opération, la « maison aujourd’hui » doit constituer la résidence principale de mon ménage.

Pendant la phase de location, l’opérateur de location-accession est encore propriétaire de ma maison. Comme dans le cas d’une location classique, je verse à l’opérateur une redevance dont une fraction correspond à un loyer. Afin de limiter la charge financière du ménage, cette fraction correspondant à un loyer est plafonnée à un niveau proche de celui pratiqué dans le parc locatif social.

La redevance que je verse à l’opérateur comprend également une fraction correspondant à une épargne. Cette fraction est fixée entre l’opérateur de location-accession et moi-même, en fonction de la capacité financière de mon ménage. L’épargne ainsi accumulée pendant la phase de location viendra en déduction du prix de ma maison dès que je déciderai de m’en porter acquéreur. La phase de location est d’une durée généralement inférieure à cinq ans.

A tout moment, pendant la phase de location, je peux décider d’acheter maison. Je rentre alors dans la seconde phase de l’opération, qualifiée de phase d’accession.Je signe, à ce moment, un acte notarié par lequel la propriété de la « maison aujourd’hui » m’est transférée. Le prix auquel j’achète ma maison doit avoir été fixé dès la signature du contrat de location-accession. Ce prix doit être diminué de 1,5% pour chaque année passée en la phase de location.

L’épargne accumulée par mon ménage pendant la phase de location vient, en outre, en déduction du prix de ma maison. Le dispositif de location-accession sociale me permet donc d’acquérir ma maison en empruntant moins que dans le cas d’une opération d’accession directe à la propriété.

Pour financer ma maison, je sais que je peux bénéficier de tout type de prêt, à l’exception du nouveau prêt à 0%. Je bénéficie d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties jusqu’à la quinzième année suivant la construction de la « maison aujourd’hui ». Je dispose également d’une garantie sur le montant de ses mensualités de remboursement. Si je le souhaite, je peux maintenir ma mensualité de remboursement pendant les premiers mois de la phase d’accession au niveau de la redevance que j’ai payée pendant la phase de location. Le passage de la phase de location à la phase d’accession n’entraîne, dans ce cas, pas d’augmentation de la charge financière de mon ménage.

 Puis-je d’abord acheter la maison et ensuite le terrain ?

Dans cette formule, j’achète, dans un premier temps, ma maison en tant que telle, c’est-à-dire le bâtiment puis, dans un deuxième temps, le terrain sur lequel celle-ci est implantée. Ainsi, je n’ai pas à faire face, en même temps, au remboursement de la maison et à celui du terrain. Ma charge financière peut donc rester modérée.

L’opération prend la forme juridique d’un bail à construction. Le système est très simple. Je conclus, avec la commune d’implantation de ma maison, un contrat notarié de bail à construction grâce auquel un terrain est mis à ma disposition pour y faire construire ma maison.

Le bail à construction m’oblige à maintenir ma maison en bon état d’entretien. Le bail est conclu pour une durée supérieure ou égale à celle du remboursement du prêt contracté pour l’achat de ma maison.

Pendant la durée du bail, la commune d’implantation reste propriétaire du terrain. Comme dans une location classique, je verse un loyer à la commune, en contrepartie de l’utilisation du terrain. La commune d’implantation peut m’apporter une aide financière consistant à atténuer le montant du loyer.

Evidemment, je peux mobiliser tout type de prêt immobilier pour financer la construction ou l’acquisition du bâtiment. Comme dit plus haut, je peux en particulier bénéficier du nouveau prêt à 0% et du prêt à l’accession sociale (PAS).

Lorsque le bail à construction arrive à échéance, le remboursement du bâtiment (ma maison sans le terrain) est déjà achevé. Le ménage peut alors se porter acquéreur du terrain à un prix déterminé à l’avance avec la commune.

 Est-ce que j’ai des garanties qui me protègent des aléas de la vie ?

Le dispositif de location-accession sociale m’apporte des garanties grâce auxquelles je peux réaliser mon projet en toute tranquillité.

La garantie de relogement à la fin de la phase de location : si je ne souhaite pas acquérir ma maison à la fin de la phase de location, l’épargne que j’ai accumulée pendant cette phase m’est restituée, et l’opérateur doit me proposer, sous condition de ressources, des offres de relogement.

Quelles sont les garanties de rachat et de relogement pendant la phase d’accession :

Rachat du logement. Pendant les quinze premières années de la phase d’accession, je bénéficie d’une garantie de rachat de ma maison, qui me protège contre les accidents de la vie susceptibles de mettre un terme à mon projet d’accession à la propriété.

Si je suis confronté à un tel évènement, l’opérateur qui m’a vendu la maison doit me proposer de la racheter à un prix garanti. Pendant les cinq premières années de la phase d’accession, le prix garanti est égal au prix auquel j’ai acquis la maison. Pendant les dix années suivantes, ce prix est minoré de 2,5% par an.

Relogement. Pendant les quinze premières années de la phase d’accession, je bénéficie également d’une garantie de relogement. Si je suis confronté à un accident de la vie, l’opérateur qui m’a vendu la maison doit me proposer, sous condition de ressources, trois offres de relogement.

 

Frédéric RENAUDIN
Docteur en droit
Avocat à la cour
http://www.droitdelurbanisme.com