Permis de construire : dans une copropriété, qui peut demander un permis de construire ?

Conseil d’État

N° 366296   
Mentionné dans les tables du recueil Lebon
5ème / 4ème SSR
M. Olivier Rousselle, rapporteur
M. Nicolas Polge, rapporteur public
SCP WAQUET, FARGE, HAZAN ; SCP PIWNICA, MOLINIE, avocats

lecture du mercredi 11 février 2015

Vu la procédure suivante :

M. B…A…a demandé au tribunal administratif de Paris d’annuler pour excès de pouvoir la décision du 26 septembre 2007 par laquelle le maire de Paris a délivré à la SGI Fiatte et Mazaud un permis de démolir partiellement des planchers situés au rez-de-chaussée de l’immeuble du 12 rue de Tournon à Paris (75006). Par un jugement n° 0819431 du 17 décembre 2010, le tribunal administratif a rejeté cette demande.

Par un arrêt n° 11PA00831 du 31 décembre 2012, la cour administrative d’appel de Paris, sur appel de M.A…, a annulé ce jugement et la décision du maire de Paris du 26 septembre 2007.

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 22 février et 22 mai 2013 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon demande au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler cet arrêt ;

2°) réglant l’affaire au fond, de rejeter l’appel de M.A….

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

– le code de l’urbanisme ;

– la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

– le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

– le rapport de M. Olivier Rousselle, conseiller d’Etat,

– les conclusions de M. Nicolas Polge, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon et à la SCP Piwnica, Molinié, avocat de M. A… ;

1. Considérant que, par un arrêté du 26 septembre 2007, le maire de Paris a délivré à la SGI Fiatte et Mazaud, syndic de copropriété, un permis de démolir partiellement des planchers situés au rez-de-chaussée de l’immeuble du 12 rue de Tournon à Paris (6e) ; que, par un jugement du 17 décembre 2010, le tribunal administratif de Paris a rejeté une demande de M. A… tendant à l’annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté ; que le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon se pourvoit en cassation contre l’arrêt du 31 décembre 2012 par lequel la cour administrative d’appel de Paris, faisant droit à l’appel formé par M. A…, a annulé ce jugement pour irrégularité puis, évoquant la demande de première instance, a annulé l’arrêté du maire de Paris du 26 septembre 2007 au motif que le syndic n’était pas habilité à demander un permis de démolir ;

Sur l’arrêt en tant qu’il se prononce sur la régularité du jugement du 17 décembre 2010 du tribunal administratif de Paris :

2. Considérant qu’aux termes de l’article R. 431-1 du code de justice administrative :  » Lorsqu’une partie est représentée devant le tribunal administratif par un des mandataires mentionnés à l’article R. 431-2, les actes de procédure, à l’exception de la notification de la décision prévue aux articles R. 751-3 et suivants, ne sont accomplis qu’à l’égard de ce mandataire  » ; que, pour l’application de ces dispositions, lorsque l’avis d’audience, régulièrement notifié au seul avocat, n’a pu lui être remis en raison d’un changement d’adresse et a été retourné au greffe de la juridiction, il appartient à celle-ci, en cas d’insuccès des nouvelles tentatives pour joindre l’avocat, d’avertir personnellement le requérant ; qu’en l’espèce, l’avis d’audience adressé par le tribunal à l’avocat de M.A…, qui était décédé, a été retourné à son greffe avec la mention  » N’habite pas à l’adresse indiquée  » ; que, dans ces conditions, la cour administrative d’appel de Paris n’a pas commis d’erreur de droit en censurant le jugement, faute pour le greffe d’avoir cherché à joindre le nouvel avocat et, à défaut d’y être parvenu, d’avoir averti personnellement M. A… de la date de l’audience ;

Sur l’arrêt en tant qu’il se prononce sur la légalité de l’arrêté du 26 septembre 2007 du maire de Paris :

3. Considérant, d’une part, qu’aux termes de l’article R. 430-1 du code de l’urbanisme, en vigueur à la date de délivrance du permis litigieux :  » La demande de permis de démolir est présentée soit par le propriétaire du bâtiment ou son mandataire, soit par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à exécuter les travaux, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation du bâtiment pour cause d’utilité publique  » ;

4. Considérant, d’autre part, que l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet au syndicat de passer lui-même les actes d’acquisition ou d’aliénation des parties communes ; que les articles 25 et 26 de la même loi fixent les règles de majorité selon lesquelles les membres du syndicat peuvent décider, notamment, de réaliser des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, d’aliéner des parties communes ou encore d’autoriser des copropriétaires à réaliser des travaux affectant les parties communes ; qu’enfin, l’article 18 de la loi dispose que le syndic est chargé, notamment,  » d’assurer l’exécution… des délibérations de l’assemblée générale  » ;

5. Considérant qu’il résulte de ces dispositions législatives que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires décide d’entreprendre des travaux qui concernent des parties communes de la copropriété, le syndic de l’immeuble se trouve de ce seul fait habilité, pour l’exécution de cette délibération, à effectuer au nom du syndicat des copropriétaires les démarches administratives nécessaires à la réalisation des travaux, notamment à présenter en son nom une demande de permis de construire ou de démolir ; qu’en revanche, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires délivre à certains copropriétaires l’autorisation d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes, la délibération prise en ce sens, si elle permet aux intéressés de déposer une demande de permis de construire ou de démolir, ne saurait être interprétée comme donnant mandat au syndic pour déposer une demande de permis pour leur compte ; que le syndic ne peut être regardé comme habilité à demander le permis que si les copropriétaires concernés lui délivrent un mandat pour présenter en leur nom une telle demande ;

6. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, lors d’une assemblée générale ordinaire du 16 juin 2005, les copropriétaires du 12 rue de Tournon ont été saisis d’un projet de délibération visant à ce que la copropriété entreprenne des travaux de construction d’un ascenseur dans les cages d’escaliers fond droit et fond gauche, qui n’a pas été adopté ; que, lors d’une assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 5 janvier 2006, les copropriétaires ont adopté une délibération par laquelle ils ont délivré à certains copropriétaires nommément désignés l’autorisation d' » installer à leur frais et sous réserve des autorisations administratives (…) un ascenseur dans les cages d’escaliers fond droit et fond gauche  » et de réaliser les travaux correspondants, qui affectaient les parties communes ; qu’il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que cette délibération ne donnait pas mandat au syndic pour solliciter le permis de démolir nécessaire à la réalisation des travaux ; que, dans ces conditions, en l’absence d’élément attestant que les copropriétaires autorisés à effectuer ces travaux auraient donné un tel mandat au syndic, la cour administrative d’appel de Paris a pu, sans commettre d’erreur de droit ni dénaturer les pièces du dossier, estimer que la SGI Fiatte et Mazaud n’était pas habilitée à solliciter le permis de démolir et annuler, pour ce motif, l’arrêté du maire de Paris du 26 septembre 2007 ;

7. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon n’est pas fondé à demander l’annulation de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 31 décembre 2012, qui est suffisamment motivé ;

8. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A…, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu’il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon, sur le fondement des mêmes dispositions, le versement à M. A…d’une somme de 3 000 euros au titre des frais qu’il a lui-même exposés ;

D E C I D E :
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Article 1er : Le pourvoi du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon est rejeté.

Article 2 : Le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon versera la somme de 3 000 euros à M. A…en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée au Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon, à la ville de Paris et à M. B…C…A….

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Analyse

Abstrats : 68-03-02-01 URBANISME ET AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE. PERMIS DE CONSTRUIRE. PROCÉDURE D’ATTRIBUTION. DEMANDE DE PERMIS. – MANDAT DU SYNDIC D’UN IMMEUBLE POUR DEMANDER UN PERMIS DE CONSTRUIRE – 1) TRAVAUX SUR LES PARTIES COMMUNES DÉCIDÉS PAR LA COPROPRIÉTÉ – EXISTENCE, EN VERTU DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 – 2) TRAVAUX AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES AUTORISÉS PAR LA COPROPRIÉTÉ AU PROFIT DE CERTAINS COPROPRIÉTAIRES – ABSENCE, SAUF MANDAT EXPLICITE DE CES COPROPRIÉTAIRES.
68-04-01-02 URBANISME ET AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE. AUTORISATIONS D`UTILISATION DES SOLS DIVERSES. PERMIS DE DÉMOLIR. PROCÉDURE D’OCTROI. – MANDAT DU SYNDIC D’UN IMMEUBLE POUR DEMANDER UN PERMIS DE CONSTRUIRE – 1) TRAVAUX SUR LES PARTIES COMMUNES DÉCIDÉS PAR LA COPROPRIÉTÉ – EXISTENCE, EN VERTU DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 – 2) TRAVAUX AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES AUTORISÉS PAR LA COPROPRIÉTÉ AU PROFIT DE CERTAINS COPROPRIÉTAIRES – ABSENCE, SAUF MANDAT EXPLICITE DE CES COPROPRIÉTAIRES.

Résumé : 68-03-02-01 1) Il résulte des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires décide d’entreprendre des travaux qui concernent des parties communes de la copropriété, le syndic de l’immeuble se trouve de ce seul fait habilité, pour l’exécution de cette délibération, à effectuer au nom du syndicat des copropriétaires les démarches administratives nécessaires à la réalisation des travaux, notamment à présenter en son nom une demande de permis de construire ou de démolir…. ,,2) En revanche, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires délivre à certains copropriétaires l’autorisation d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes, la délibération prise en ce sens, si elle permet aux intéressés de déposer une demande de permis de construire ou de démolir, ne saurait être interprétée comme donnant mandat au syndic pour déposer une demande de permis pour leur compte. Le syndic ne peut être regardé comme habilité à demander le permis que si les copropriétaires concernés lui délivrent un mandat pour présenter en leur nom une telle demande.
68-04-01-02 1) Il résulte des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires décide d’entreprendre des travaux qui concernent des parties communes de la copropriété, le syndic de l’immeuble se trouve de ce seul fait habilité, pour l’exécution de cette délibération, à effectuer au nom du syndicat des copropriétaires les démarches administratives nécessaires à la réalisation des travaux, notamment à présenter en son nom une demande de permis de construire ou de démolir…. ,,2) En revanche, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires délivre à certains copropriétaires l’autorisation d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes, la délibération prise en ce sens, si elle permet aux intéressés de déposer une demande de permis de construire ou de démolir, ne saurait être interprétée comme donnant mandat au syndic pour déposer une demande de permis pour leur compte. Le syndic ne peut être regardé comme habilité à demander le permis que si les copropriétaires concernés lui délivrent un mandat pour présenter en leur nom une telle demande.