Non-opposition à déclaration préalable de lotissement : quand peut-on déposer une demande de permis de construire ? Quelle est la date d’appréciation ?

Texte intégral :
Considérant ce qui suit :

1. M. B. a déposé le 6 août 2020, une demande de permis de construire portant sur la construction d’un bâtiment comprenant quatre logements sur un terrain […] sis 18 bis chemin des Marais, lot B à Osny.

2. Par un arrêté du 22 janvier 2021 le maire d’Osny a d’une part, rejeté explicitement sa demande de permis de construire, et d’autre part, retiré implicitement le permis de construire tacite dont il était titulaire depuis le 16 janvier 2021. Par des arrêtés des 31 mars 2021 et 14 avril 2021, le maire d’Osny a respectivement procédé au retrait du permis de construire tacite né le 16 janvier 2021 et rectifié une erreur matérielle contenue dans l’arrêté du 31 mars 2021, tout en confirmant le retrait du permis tacite né le 16 janvier 2021. Par sa requête, enregistrée sous le n° 2104218, M. B. demande l’annulation de ces actes.

3. Par une seconde requête, enregistrée sous le n° 2107632, il demande au tribunal l’annulation de ces mêmes arrêtés du 31 mars 2021 et du 14 avril 2021.

4. Les requêtes susvisées n^os 2104218 et 2107632, présentées pour M. B. posent à juger des questions semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions à fin d’annulation de la requête n° 2104218 :

En ce qui concerne la recevabilité :

S’agissant de la fin de non-recevoir opposée par la commune d’Osny :

5. Aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative dans sa version applicable au litige : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. […] ». L’article R. 421-5 de ce code dispose : « Les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu’à la condition d’avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision ».

6. Il ressort des pièces du dossier et plus particulièrement du cachet de la poste figurant sur l’enveloppe du pli contenant l’arrêté du 22 janvier 2021, que cet arrêté, qui mentionnait les voies et délais de recours, a été notifié à M. B., au plus tôt, le 25 janvier 2021. Dans ces conditions, la requête tendant à son annulation, enregistrée le 26 mars 2021, l’a été dans le délai de recours contentieux prévu par l’article R. 421-1 précité et n’est dès lors pas tardive. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune d’Osny doit être écartée.

S’agissant des conclusions à fin d’annulation des arrêtés des 31 mars et 14 avril 2021 du maire d’Osny :

7. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que l’arrêté du 31 mars 2021, qui mentionnait les voies et délais de recours, conformément aux dispositions précitées de l’article R. 421-5 du code de justice administrative, a été notifié à M. B. le 2 avril 2021. En application des dispositions précitées de l’article R. 421-1 du code de justice administrative, il pouvait faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir, jusqu’au 3 juin 2021. Il s’ensuit que les conclusions tendant à son annulation, formulées par M. B. dans son mémoire complémentaire enregistré le 1^er juillet 2022, sont tardives. Par suite, ainsi qu’en ont été informées les parties, elles sont irrecevables et doivent dès lors être rejetées.

8. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que l’arrêté du 14 avril 2021, qui mentionnait les voies et délais de recours, conformément aux dispositions précitées de l’article R. 421-5 du code de justice administrative, a été notifié à M. B. le 20 avril 2021. En application des dispositions précitées de l’article R. 421-1 du code de justice administrative, il pouvait faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir, jusqu’au 21 juin 2021. Il s’ensuit que les conclusions tendant à son annulation, formulées par M. B. dans son mémoire complémentaire enregistré le 1^er juillet 2022, sont tardives. Par suite, ainsi qu’en ont été informées les parties, elles sont irrecevables et doivent dès lors être rejetées.

En ce qui concerne les conclusions à fin d’annulation :

S’agissant de l’existence d’un permis de construire né tacitement le 16 janvier 2021 :

9. Aux termes de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme : « Le délai d’instruction de droit commun est de : […] / c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager ». L’article L. 424-2 du même code dispose : « Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction […] ». Le même code prévoit à son article R. 423-38, dans sa rédaction applicable à la décision attaquée, que : « Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l’autorité compétente, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l’auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou, dans le cas prévu par l’article R. 423-48, un échange électronique, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes » ; à son article R. 423-39 que : « L’envoi prévu à l’article R. 423-38 précise : / a) Que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception ; / b) Qu’à défaut de production de l’ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l’objet d’une décision tacite de rejet en cas de demande de permis […] » ; à son article R. 423-22 que : « […] le dossier est réputé complet si l’autorité compétente n’a pas, dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur […] la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41 » ; et à son article R. 423-42 que : « Lorsque le délai d’instruction de droit commun est modifié en application des articles R. 423-24 à R. 423-33, l’autorité compétente indique au demandeur ou à l’auteur de la déclaration, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie : / a) Le nouveau délai et, le cas échéant, son nouveau point de départ […] ».

10. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire déposée en mairie le 6 août 2020 par M. B. est soumise à un délai d’instruction de droit commun de trois mois. Toutefois, par un courrier du 1^er septembre 2020, notifié dans le délai d’instruction d’un mois prescrit à l’article R. 423-42 précité, le maire d’Osny a informé M. B. de ce que, d’une part, son dossier devait être complété par la production de pièces complémentaires, et d’autre part, que le délai d’instruction de cette demande (initialement fixé à trois mois), devait être prorogé, en raison de la nécessité de consulter l’architecte des Bâtiments de France. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que ce courrier comporte l’indication erronée de la prolongation du délai d’instruction de droit commun de trois mois à « trois mois ». Ce faisant, le maire d’Osny n’a pas notifié régulièrement ce délai majoré, et n’a pas permis à M. B. d’avoir une connaissance précise de son terme, ce qui équivaut à une absence de notification de cette majoration justifiant dès lors, d’appliquer le délai d’instruction de droit commun. En outre, le récépissé de dépôt des pièces complémentaires, daté du 16 octobre 2020, indique également que le délai d’instruction de son dossier était de trois mois à compter de cette date, et qu’à défaut de réponse à cette échéance, il bénéficierait d’un permis de construire tacite. Dans ces conditions, alors qu’aucune réponse à la demande de permis de construire de M. B. ne lui a été notifiée avant l’expiration de ce délai d’instruction, M. B. s’est, par suite, trouvé bénéficiaire d’un permis de construire tacite dès le 16 janvier 2021. L’arrêté contesté du 22 janvier 2021 doit dès lors être regardé comme portant retrait de ce permis de construire tacite.

S’agissant de la légalité du retrait du permis né tacitement le 16 janvier 2021 :

11. Aux termes de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable ». Aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions […] ». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à l’autorité administrative compétente, avant de prendre une décision individuelle entrant dans leur champ, de mettre à même la personne intéressée de présenter des observations.

12. L’arrêté de retrait contesté a été pris sans que le maire de la commune d’Osny ait informé M. B. de son intention de retirer le permis de construire tacite, décision créatrice de droits, dont il était titulaire et sans que le maire l’ait mis en mesure de présenter des observations. Il a ainsi été pris au terme d’une procédure irrégulière. M. B. qui a ainsi été privé d’une garantie, est, par suite, fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 22 janvier 2021 par lequel le maire de la commune d’Osny a procédé au retrait du permis de construire tacite dont il était titulaire depuis le 16 janvier 2021.

S’agissant de l’autorisation de lotir :

13. Aux termes de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. […] » L’article L. 442-1 de ce code dispose : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

14. En l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance du lot dont aurait résulté la division d’une parcelle, le bénéficiaire d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de lotissement ne peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever.

15. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée section AB n° 67 ayant fait l’objet d’une déclaration préalable de lotissement au sens de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, appartenait, à la date du dépôt de cette déclaration préalable, à M. B. Le 12 avril 2019, une décision de non-opposition à cette déclaration préalable lui a été délivrée et a ainsi conduit à autoriser la création « future » de deux lots à bâtir (lot A de 304 mètres carrés et lot B de 526 mètres carrés).

16. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et notamment du formulaire Cerfa renseigné par M. B. à l’occasion du dépôt de sa demande le 6 août 2020, que le projet de construction est prévu sur le lot B et qu’il a pour finalité de mettre en location les quatre logements construits, sans que cette location ne soit consentie en vue de l’implantation de ces bâtiments. Ainsi, dès lors que le droit d’usage conféré à un simple locataire n’entraîne aucune division foncière, M. B. doit être regardé comme ayant conservé la propriété et la jouissance du lot B qui devait résulter de la division de sa parcelle.

17. D’autre part, il ressort également des pièces du dossier que le lot A n’a été vendu par M. B. à la société BT Conception que le 10 mars 2021, soit postérieurement à la date de dépôt par M. B. de sa demande de permis de construire. Ainsi, M. B. conservait la propriété et la jouissance du lot A dont qui devait résulter la division de sa parcelle à la date de la demande de permis de conduire.

18. Il résulte de ce qui précède que M. B. ne peut utilement se prévaloir des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever. Par suite, ce moyen ne peut qu’être écarté.

S’agissant de la légalité de l’arrêté du 22 janvier 2021 au regard du règlement du plan local d’urbanisme d’Osny dans sa version issue de la révision approuvée le 26 juin 2019 :

Sans qu’il soit besoin de statuer sur les substitutions de motifs sollicitées par la commune d’Osny :

19. En premier lieu, aux termes de l’article UG 2.2.1 dans sa rédaction issue de la révision du règlement du plan local d’urbanisme d’Osny approuvée le 26 juin 2019 : « La réglementation de l’aspect extérieur des constructions concerne les bâtiments eux-mêmes ainsi que tout ce qui relève du champ d’application du droit des sols et notamment des abords des constructions, incluant les clôtures. L’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier ne doit pas être de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives. La forme, le volume des constructions, le percement des baies, la couleur, la nature des matériaux utilisés doivent être en harmonie avec l’environnement existant ».

20. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte aux paysages naturels avoisinants, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

21. Il ressort des pièces du dossier que l’immeuble dont la construction est envisagée chemin des Marais doit être implanté au sein d’un îlot urbain résidentiel, constitué de pavillons et d’immeubles d’habitation qui ne présentent pas entre eux d’homogénéité, ni d’intérêt architectural particulier. En outre, il ressort de ces mêmes pièces que sont présentes, dans un périmètre immédiat, des habitations présentant des dimensions similaires à celles de la construction projetée. La circonstance que cette construction accueillera quatre logements n’est pas à elle-seule suffisante pour la regarder comme portant atteinte à l’environnement bâti, alors que par ailleurs, tant son gabarit que ses autres caractéristiques sont semblables à ceux des constructions implantées dans ce secteur. Dans ces conditions, M. B. est fondé à soutenir qu’en refusant de lui accorder le permis de construire sollicité, motif pris d’une atteinte portée à l’environnement urbain avoisinant, le maire de la commune d’Osny a entaché sa décision d’une erreur d’appréciation dans l’application des dispositions précitées de l’article UG 2.2.1 du règlement du plan local d’urbanisme.

22. En deuxième lieu, aux termes de l’article UG 3.1 – Desserte par les voies publiques ou privées, dans sa rédaction issue de la révision du règlement du plan local d’urbanisme d’Osny approuvée le 26 juin 2019 : « Les terrains doivent être desservis par les voies publiques ou privées, dans des conditions répondant à l’importance et à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles à édifier, notamment en ce qui concerne la commodité, la sécurité de la circulation et des accès, ainsi que les moyens d’approche permettant une lutte efficace contre l’incendie. […] B. Voirie : / Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent et aux opérations qu’elles doivent desservir. […] »

23. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le chemin des Marais dessert déjà diverses constructions et il ne ressort pas des pièces du dossier que les dimensions, formes et caractéristiques techniques de la voie d’accès du chemin des Marais ne sont pas adaptées à la circulation engendrée par la création de quatre logements sur le terrain d’assiette du projet qu’elle desservira. Dans ces conditions, M. B. est fondé à soutenir qu’en refusant de lui délivrer le permis de construire qu’il sollicitait, motif pris que le projet de construction en litige, qui prévoit de réaliser quatre logements, « entraînera une augmentation de la circulation sur le chemin des Marais qui n’est pas adapté », a entaché sa décision d’une erreur d’appréciation dans l’application de l’article UG 3.1 B précité.

24. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation.

25. Si le maire d’Osny ne pouvait légalement se fonder sur les motifs énoncés aux points 21 et 23 pour rejeter la demande de permis de construire de M. B., il ressort des mentions de l’arrêté du 22 janvier 2021, que le maire s’est également fondé sur les motifs tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article UG 2.5.2 du règlement du plan local d’urbanisme révisé le 26 juin 2019, et du chapitre XIII des dispositions générales de ce règlement.

26. Aux termes de l’article UG 2.5.2 du règlement du plan local d’urbanisme, dans sa version révisée le 26 juin 2019 : « A. Logement en accession : / 2 places par logement auxquelles peuvent s’ajouter, 1 pl/50 m² SDP (entamées) […] »

27. Il résulte de ces dispositions que la création de quatre logements à usage d’habitation doit s’accompagner de la création de huit places de stationnement. Or, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire en litige, et n’est d’ailleurs pas contesté par M. B., que seules cinq places de stationnement sont prévues. Dans ces conditions, M. B. n’est pas fondé à soutenir qu’en refusant de lui délivrer le permis de construire qu’il sollicitait, le maire a entaché sa décision d’une erreur d’appréciation dans l’application de l’article UG 2.5.2 précité.

28. Le règlement du plan local d’urbanisme dans sa version révisée le 26 juin 2019 dispose, dans le chapitre XIII de ses dispositions générales, relatif aux voies et accès : « Les dispositions applicables aux voies et accès sont détaillées dans les dispositions relatives à chaque zone. Toutefois, pour l’ensemble des zones, les voies privées à créer et les accès particuliers existants ou à créer doivent avoir une chaussée d’une largeur minimale de 4 mètres. » En outre, le lexique annexé à ce règlement du plan local d’urbanisme d’Osny définit la voie privée comme « tout passage desservant au moins deux terrains et disposant des aménagements nécessaires à la circulation tant des personnes que des véhicules, sans distinction de son régime de propriété (indivision, servitude de passage, etc.) »

29. En l’espèce, M. B. affirme que la largeur de la voie d’accès qui dessert les deux terrains (lots A et B) issus de la division autorisée par la décision de non-opposition à déclaration préalable délivrée le 14 avril 2019 est de 3.50 mètres. Il soutient, d’une part, que le maire de la commune d’Osny n’a pas apprécié la conformité de cette voie d’accès aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme résultant de sa modification approuvée le 23 juin 2016, qui prévoyaient quant à elles, une largeur de chaussée minimale de 3,50 mètres. Il soutient, d’autre part, que le maire de la commune d’Osny n’a pas appliqué les dispositions précitées du chapitre XIII des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme dans sa version révisé le 26 juin 2019, alors que le chemin des Marais constitue une voie publique et que ces dispositions ne sont applicables qu’aux voies privée et accès particuliers à créer.

30. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la création d’une voie d’accès débutant sur le chemin des Marais, pour aboutir à la desserte des deux terrains (lots A et B) sis 18 bis chemin des Marais à Osny. Ainsi, cet accès particulier, qui sera créé, qui desservira deux terrains et qui disposera des aménagements nécessaires à la circulation tant des personnes que des véhicules, constitue une voie privée au sens du règlement du plan local d’urbanisme d’Osny.

31. En second lieu, il ressort tant des pièces du dossier que des indications de M. B., que cette voie d’accès privée à créer, présente une largeur de 3,50 mètres. Dans ces conditions, M. B. n’est pas fondé à soutenir qu’en refusant de lui délivrer le permis de construire en litige, au motif que la largeur de la voie d’accès desservant notamment le terrain d’assiette du projet présentait une largeur inférieure aux quatre mètres fixés au chapitre XII des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme précité, le maire a commis une erreur de droit et une erreur d’appréciation. La circonstance que, M. B. bénéficie, depuis le 9 avril 2022, d’une servitude de passage sur une bande d’une largeur de six mètres, est postérieure à la date d’édiction de l’arrêté attaqué. Elle est à cet égard sans influence sur la légalité de la décision litigieuse.

32. Il ne résulte pas de l’instruction que le maire d’Osny aurait, s’il n’avait retenu que les deux motifs cités aux points 26 à 31, pris une décision différente à l’égard de M. B.

33. Il résulte de tout ce qui précède que M. B. est uniquement fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 22 janvier 2021 en tant que par cet arrêté, le maire de la commune d’Osny a procédé au retrait du permis tacite dont il était titulaire depuis le 16 janvier 2021, sans respecter la procédure contradictoire préalable prescrites aux articles L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration et L. 424-3 du code de l’urbanisme.

Décide :

Article 1^er : L’arrêté du maire de la commune d’Osny en date du 22 janvier 2021 est annulé.