L’exécution du permis de construire

Paragraphe 1 : Caractère exécutoire du permis de construire, mesures de publicité dont il fait l’objet et effets qui s’attachent à ces mesures

* Caractère exécutoire du permis de construire
Aux termes de l’art. L 421-2-4 C.U., les permis de construire délivrés par le Maire ou le Président de l’ECPI, lorsqu’il a reçu compétence sont exécutoires de plein droit dès lors qu’il a été procédé à leur notification et qu’ils ont été transmis au Préfet. * Mesures de publicité (art. R 421-39 C.U.)

a) Affichage du permis de construire sur le terrain
Mention du permis de construire doit être affichée sur le terrain de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification qui lui est faite de ce permis par la Mairie.
Le panneau sur lequel cet affichage est apposé doit demeurer lisible pendant toute la durée du chantier. Il doit comporter l’indication du nom, de la raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire, de la date et du numéro du permis de construire, de la nature des travaux et, s’il y a lieu, de la superficie du terrain de la SHON autorisée ainsi que la hauteur de la construction exprimée par rapport au sol naturel, et l’adresse de la Mairie où le dossier peut être consulté. Les dimensions et inscr1ptions de ce panneau d’affichage sont réglementées par l’art. A 421-7 C.U.

b) Affichage en Mairie :
Dans les huit jours de la délivrance du permis, il est procédé, à la diligence du Maire, à l’affichage d’un extrait du permis de construire à la Mairie, pendant deux mois. Dès cet instant, et jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux faite par le constructeur, toute personne peut consulter, en Mairie, l’ensemble des pièces du dossier, en application de l’art. A 421-8 C.U.

c) Effets qui s’attachent à la réalisation du double affichage en Mairie et sur le terrain.

Aux termes de l’art. R. 490-7 C.U., le délai de recours contentieux à l’encontre d’un permis de construire court à l’égard des tiers, pendant un délai continu de deux mois d’affichage faisant suite au dernier en date des affichages survenant en mairie ou sur le terrain.
Une jurisprudence abondante émanant du Juge de l’excès de pouvoir, met la preuve de l’affichage sur le terrain et de sa durée continue à la charge du bénéficiaire du permis de construire, lorsque celui-ci prétend invoquer la forclusion du demandeur au recours. C’est pourquoi, il est d’usage de faire constater la réalité de cet affichage et de sa durée au moyen d’un constat d’Huissier.

Paragraphe 2 : Transfert, péremption, modification du permis de construire.

a) Le transfert du permis de construire

Le permis de construire est octroyé à un bénéficiaire et se trouve attaché au terrain qui constitue l’assiette du projet.
Dans ces conditions, si le bénéficiaire initial de l’autorisation de construire entend céder ce droit à un tiers, il devra solliciter de l’autorité compétente l’autorisation de transférer cette autorisation de construire à ce tiers. Une telle autorisation de transfert, devant nécessairement concerner un permis de construire en cours de validité, s’analyse comme une décision modificative du permis initial, sauvegardant, au profit du bénéficiaire du transfert les droits acquis résultant du permis d’origine.
Comme on le verra en son temps, l’exécution de travaux ou la réalisation de construction soumis au régime du permis de construire et n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation préalable constitue une infraction pénale, sanctionnée par l’art. L 480-2 du C.U.
Au regard de ce principe, il a été jugé, par un arrêt récent de la Chambre Criminelle de la Cour de Cassation (Cass. Crim. 29 juin 1999 D. 2000 Jurisp. 307 note H. Charles) que l’acte consistant, pour une personne non titulaire du permis de construire ni bénéficiaire d’une autorisation de transfert de ce permis ne constituait pas une infraction au sens de l’art. L 480-2 précité, dès lors qu’une telle situation n’était pas incriminée aux termes de cette dernière disposition.
Enfin, l’autorisation de transfert étant elle-même susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir de la part de tout tiers justifiant d’une qualité à agir, il est indispensable pour faire courir ce délai de recours de soumettre l’autorisation de transfert aux mêmes formalités de publicité que le permis de construire.

b) La péremption du permis de construire
* Le principe : aux termes de l’art. R 421-32 du C.U., le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification faite de ce permis par l’autorité compétente au demandeur, ou de la date de délivrance du permis tacite.
Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à un an.

Toutefois, (Cf. art. R 421-32 al. 4) ce délai peut être prorogé pour une nouvelle année sur demande de son bénéficiaire adressée à l’autorité compétente deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescr1ptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon favorable à cet égard. La décision intervenant à l’issue de cette demande de prorogation est prise par arrêté. Cette prorogation est acquise si aucune décision n’a été adressée au bénéficiaire du permis de construire dans le délai de deux mois suivant la date de l’avis de réception de la demande. Elle prend effet à la date de la décision de prorogation ou à l’expiration du délai précité de deux mois.

* La dérogation prévue par l’art. R 421-32 al. 2 : Aux termes de cette disposition, les travaux peuvent être interrompus pendant une durée maximum de trois ans à compter de l’achèvement de la première tranche lorsque le permis de construire a autorisé la réalisation d’une construction à usage d’habitation en deux tranches, dont la première constitue une unité habitable et ne dépasse pas 100 m² de SHON et dont la suivante a une SHON inférieure à la première.

* La suspension du délai de validité en cas de recours : Le délai est en effet logiquement suspendu (Cf. art. R 421-32 al. 3) pendant la durée du sursis à exécution de la décision portant octroi du permis de construire, ordonné par décision juridictionnelle ou administrative, ainsi que, en cas d’annulation du permis de construire prononcée par jugement du Tribunal Administratif frappé d’appel, jusqu’à la décision du Conseil d’État.

c) La notion de permis modificatif

* Le bénéficiaire du permis ne dispose d’aucune marge de tolérance entre les caractéristiques des travaux faisant l’objet du permis autorisé et celle des travaux qu’il réalise effectivement. Il doit purement et simplement exécuter son permis. Néanmoins, ce n’est bien souvent qu’au moment de l’exécution proprement dite que l’on prend conscience de la nécessité d’opérer différentes modifications au projet initial. D’où la pratique dite du “permis modificatif” consistant à solliciter de l’autorité compétente l’autorisation de modifier le projet. Ceci étant, une jurisprudence abondante fixe la frontière existant entre la notion de permis de construire modificatif et celle de nouveau permis distinct du précédent. Le permis modificatif, aux termes de cette jurisprudence peut être sollicité lorsque les modifications qui le justifient ne portent pas atteinte à l’économie générale du projet initial.
Constituent, à titre d’exemple, des permis modificatifs :
– celui ne modifiant ni l’implantation, ni le volume, ni la hauteur du bâtiment (Cf. 3 avril 1987 – Mme MONMARION Dr. Adm. 1987 n°278),
– Celui modifiant légèrement les volumes extérieurs, majorant de 4% la surface de plancher, mais ne modifiant ni l’aspect général, ni le nombre de niveaux (C.E. 16 février 1979 – SCI CAP. NAÏA Rec. p. 66)
En revanche, ne constitue pas un permis modificatif d’un précédent, mais véritablement un nouveau permis, celui consistant à rehausser la surface de moitié (C.E. 1er décembre 1993 Ville de Beaune – BJDU 3/94 p. 23), ou encore prévoyant successivement la construction de 43 maisons individuelles sur un terrain de 30.000 m², puis celle de 9 habitations sur 6.300 m² pour finalement n’envisager que 3 habitations sur 1863 m² (C.A.A. Nantes 19 février 1997 BJDU 3/17 p. 22)

* Sur un plan pratique, cette technique du permis modificatif est habituellement mise en oeuvre pour purger le permis initial d’une irrégularité susceptible d’en entacher la légalité. La délivrance du permis de construire modificatif permet ainsi d’écarter les moyens articulés au soutien d’un recours formé contre le permis initial et visant le vice purgé par le permis modificatif (C.E. 15 janvier 1997 Association pour la sauvegarde des espaces verts et du cadre de vie de CHATENAY MALABRY – BJDU 2/97 p.125). Cette technique est encore utilisée à titre de régularisation de travaux non strictement conformes au permis de construire, et alors que cette situation fait obstacle à l’obention du certificat de conformité.

Paragraphe 3 : Le contrôle, par l’autorité compétente, de l’exécution de travaux conformes au permis obtenu

a) Le contrôle exercé en cours de réalisation des travaux :

* le contrôle :
Il est organisé par l’art. L 460-1 C.U. aux termes duquel le Préfet, le Maire ou ses délégués ainsi que les fonctionnaires et agents commissionnés à cet effet par le ministre de l’urbanisme et assermentés peuvent, à tout moment, visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments. Le droit de visite et de communication peut aussi être exercé après l’achèvement des travaux pendant deux ans.

* La prérogative d’interruption des travaux
Celle-ci est organisée dans les conditions suivantes par l’art. L 480-2 C.U.
Dès qu’un procès-verbal relevant le défaut de conformité des ouvrages en cours d’exécution avec le permis de construire obtenu a été dressé, le maire peut, si l’autorité judiciaire ne s’est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé, l’interruption des travaux. Le Maire peut, de plus, prendre toutes mesures de coercition nécessaires pour assurer l’exécution immédiate de son arrêté, en procédant notamment à la saisie des matériaux approvisionnés ou de matériel de chantier. Copie de son arrêté d’interruption de travaux est transmise sans délai au ministère public.
De leur côté, d’une part, le Juge d’instruction saisi des poursuites et d’autres part, le Tribunal Correctionnel peuvent également ordonner l’interruption des travaux, soit sur la réquisition du ministère public agissant à la requête du Maire, du représentant habilité et assermenté du ministère de l’urbanisme (en réalité DDE), soit d’une association agréée de protection de l’environnement en application de l’art. L 252-1 C. Rural, soit même d’office.
Le texte prévoit que l’autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l’avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante huit heures. La décision judiciaire est exécutoire sur minute et nonobstant toute voie de recours.
Enfin, s’agissant de l’arrêté du Maire ordonnant, à titre préventif, l’interruption des travaux préalablement à la décision judiciaire, cet arrêté cesse d’avoir effet en cas de non lieu ou de relaxe.

b) Le contrôle de l’achèvement des travaux.

* la déclaration d’achèvement des travaux :
– Aux termes de l’art. R 460-1 du Code Urb., dans le délai de 30 jours à dater de l’achèvement des travaux, le bénéficiaire du permis de construire doit adresser une déclaration d’achèvement des travaux (DAT) au maire de la commune du lieu d’exécution des travaux. Dans le cas où les travaux ont été dirigés par un architecte, celui-ci atteste, à l’occasion de cette DAT, de la conformité des travaux avec les prescr1ptions du permis de construire.

* Les opérations de “récolement” effectuées par le service instructeur
Le service chargé d’instruire la DAT s’assure, s’il y a lieu, en application de l’art. R 460-3 C.U., par un récolement des travaux, qu’en ce qui concerne l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l’aménagement de leurs abords, lesdits travaux ont été réalisés conformément au permis de construire.
En principe, cette procédure de récolement n’est pas obligatoire si la DAT intervient dans le délai réglementaire ci-dessus indiqué. En revanche, il est effectué d’office si la DAT n’a pas été émise dans ce délai.
Par ailleurs, ce récolement est obligatoire dans un certain nombre de cas énumérés par l’art. R 460-3 précité du C.U., et qui tiennent à la nature des travaux. Il s’agit :

a) Des travaux soumis aux dispositions de la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques ou à celles de la loi du 2 mai 1930 sur la protection des monuments naturels et des sites, ou des travaux situés dans une zone de protection du patrimoine architectural et urbain.

b) Des travaux relatifs aux immeubles de grande hauteur, soumis aux dispositions des arts. R. 122-1 à R. 122-29 du C.C.H. et R. 421-47 à R 421-50 du C.U., ainsi qu’aux établissements recevant du public, tels que définis aux art. R. 123-1 à R 123-55 C.C.H. et R 421-53 du C.U.

c) Des travaux réalisés soit à l’intérieur d’un parc national créé en application de la loi du 22 juillet 1960, soit à l’intérieur d’une réserve naturelle soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature.

d) Enfin, des travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels prévisibles établi en application de la loi du 22 juillet 1987 relative à l’organisation de la sécurité civile, la protection de la forêt contre l’incendie et la prévention des risques majeurs, ou par un plan de prévention des risques miniers.

* Le certificat de conformité :
L’autorité compétente doit, dans les trois mois à compter de la réception en mairie de la déclaration des travaux, délivrer un certificat de conformité des travaux, dès lors qu’ils ont été exécutés dans les conditions régulières au regard du permis de construire délivré.
Dans le cas contraire, le déclarant est avisé dans le même délai par l’autorité compétente pour délivrer le certificat, des motifs de refus de délivrance, l’une et l’autre de ces prescr1ptions résultant de l’art. R 460-4 C.U.
Enfin, à défaut de notification, par l’autorité compétente, de ce certificat de conformité dans le délai de trois mois, l’art. R 460-5 du C.U. invite le bénéficiaire du permis de construire à requérir, par lettre recommandée avec AR, ladite autorité de délivrer le certificat. Il adresse une copie de cette lettre au Préfet. A défaut de recevoir notification, du certificat express dans le mois de cette réquisition, le certificat de conformité sera réputé accordé, à l’expiration de ce délai, au bénéficiaire du permis.

* La portée du certificat de conformité
En premier lieu, le certificat de conformité peut, à l’instar d’un acte administratif faisant grief, être soumis au contrôle juridictionnel de l’excès de pouvoir. Surtout, dès lors qu’il n’est pas publié, il peut faire l’objet, à tout moment, d’un retrait pour l’illégalité de la part de l’autorité qui l’a délivré. Toutefois, une décision de la Cour Administrative d’Appel de LYON (C.A.A. LYON 12 mai 1998 – Commune de Saint Marie de Ré BJDU 1998 n°4 p. 307) considère, en matière de certificat tacite de conformité, que l’autorité administrative se trouve définitivement dessaisie à la survenue du délai aboutissant à la reconnaissance de ce certificat tacite de telle façon qu’il ne lui est plus possible, même dans le délai de recours contentieux, de rapporter ce certificat tacite.
En second lieu, et en principe, le défaut d’obtention du certificat de conformité ne fait pas obstacle à l’utilisation de l’immeuble construit ou des ouvrages exécutés conformément à leur destination. Par exception cependant, l’art. R 460-7 du C.U., comportant des dispositions spéciales aux immeubles de grande hauteur, habilite le maire à ordonner, par décision motivée, la fermeture provisoire des établissements recevant du public exploités dans ces immeubles, s’ils ne sont pas en conformité avec des prescr1ptions du permis de construire.
En troisième lieu, le refus de délivrance du certificat de conformité traduit le non respect, par le bénéficiaire du permis de construire, des prescr1ptions de ce permis et donc, à ce titre, une infraction pénale au sens de l’art. L 480-4 C.U.
Enfin, et dès lors que la réalisation de la construction ou des travaux s’inscrit dans le cadre de la commercialisation d’un programme immobilier, l’obtention du certificat de conformité constitue, à la charge du promoteur, une obligation contractuelle. Cette obligation l’engage, en cas de refus de conformité, à réaliser tous travaux nécessaires à l’effet d’obtenir in fine cette conformité.