URBANISME AMENAGEMENT ENVIRONNEMENT Me Frédéric RENAUDIN, spécialiste en droit public et droit de l'immobilier – SELARL CLAIRANCE AVOCATS
Le certificat d’urbanisme visé à l’article L.410-1 du Code de l’urbanisme est un acte administratif d’information qui vous informe sur les possibilités juridiques d’utilisation de votre terrain. Il répond à différentes questions que quiconque se pose avant de construire, de vendre ou d’acheter un terrain ou une maison. Les notaires, les géomètres ou bien les agents immobiliers les demandent souvent avant toutes transactions. Il en existe deux : un certificat d’information, un certificat opérationnel. Avec la réforme du permis de construire qui entre en vigueur en janvier 2006, un nouveau certificat va voir le jour : le certificat de purge.
L’utilité du certificat d’urbanisme
On demande un certificat à la mairie quand on ignore les règles d’urbanisme applicables à son terrain. Le certificat dit « d’information » indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicable à un terrain ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. Le certificat dit « opérationnel » quant à lui est délivré lorsque votre demande précise l’opération projetée. Il indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de la construction prévue. Cette demande est accompagnée d’indications relatives à la destination des bâtiments, leur superficie envisagée, etc. Cela est utile lorsque l’on souhaite que son projet ne se heurte pas à un refus de permis de construire. Pour autant, le certificat opérationnel n’est pas une « permis de construire tacite » et si le projet est incompatible avec les règles applicables au terrain, le certificat sera « négatif ». Il pourra alors être attaqué devant le tribunal administratif.
Le certificat de purge créé par la réforme du permis de construire
La réforme créé un certificat dit de « purge », on a pu parlé également « d’avant-permis », ou de « super certificat opérationnel ». Le propriétaire du terrain qui souhaitera connaître les règles d’urbanisme applicables pourra se faire délivrer, à l’appui d’une demande présentant son projet en détails, un certificat qui empêchera les tiers contrariés, pendant 18 mois à compter de sa délivrance, de contester devant le juge administratif les caractéristiques principales du projet (ex : hauteur, volume, etc), mettant ainsi à l’abri l’acquéreur du terrain et le constructeur.
Les effets du certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme est informatif et sa demande est toujours facultative. Il ne fait que constater le droit applicable au terrain et ne constitue pas une autorisation de construire. Le certificat a cependant des effets juridiques : il crée des droits à votre égard. Si vous faites une demande de permis dans un délai d’un an, l’autorité administrative ne peut remettre en cause les dispositions d’urbanisme mentionnées dans le certificat ainsi que les limitations au droit de propriété applicables, sauf pour des raisons de sécurité ou de salubrité publique. Pour ainsi dire, le certificat cristallise au jour de sa délivrance les règles juridiques du terrain sans qu’elles puissent être remises en cause. Une information erronée des dispositions d’urbanisme applicable à un terrain peut rejaillir sur la responsabilité du vendeur. L’information de l’acheteur d’un terrain est une obligation pour le vendeur. C’est là que le certificat d’urbanisme prend tout son sens, il protège le vendeur contre toute erreur.
Frédéric RENAUDIN
Avocat à la cour
Docteur en droit
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