L’achèvement des ZAC : ancienne procédure

L’achèvement des ZAC : ancienne procédureAVANT LA LOI SRU.

L’achèvement de la ZAC intervient ordinairement à l’arrivée au terme de la convention.

L’achèvement de la ZAC constitue ainsi l’aboutissement normal de l’opération au plan administratif.

Ancien régime :

Avant la loi SRU du 13 décembre 2000, l’achèvement de la ZAC ne semblait prendre effet qu’en vertu d’une constatation officielle (Art. R.311-36 Code de l’urbanisme ancien) ; il n’intervenait pas de plein droit. « Cette constatation était obligatoire si la convention ou concession était arrivée à son terme » (Juris-Classeur Urbanisme fasc 13-80, 2001).

Avec la loi SRU :

Sous l’emprise de la loi, aucune disposition réglementaire ne prévoit l’expiration de la ZAC par arrivée à son terme. Aucune décision spéciale ne semble être requise à cette occasion, car l’ancien article R.311-36 du Code de l’urbanisme était inspirée par le problème de l’incorporation au POS, qui ne se pose plus.

S’agissant de l’ancienne incorporation au POS, selon l’article R.311-34 ancien du Code de l’urbanisme, l’acte qui supprimait la ZAC ou en réduisait le périmètre incorporait au POS le PAZ, ainsi que les dispositions des cahiers des charges de cession de terrain comprenant des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales, lorsque le cahier des charges avait été approuvé par l’autorité administrative avant le 30 juin 1977.

Cette procédure d’incorporation s’appliquait même si la ZAC n’avait fait l’objet d’aucun commencement d’exécution, dès lors qu’un PAZ avait été adopté.

I/ La procédure d’achèvement des ZAC

L’achèvement de la ZAC est constaté lorsque deux conditions sont remplies (Art. R.311-35 du Code de l’urbanisme) :

a) Condition physique : la réception des équipements publics prévus au programme

L’achèvement de la zone résulte de la réalisation et de la réception des équipements publics prévus au programme approuvé des équipements publics. Ainsi, la constatation de l’achèvement n’est pas liée à l’achèvement physique de la totalité des constructions autorisées ou prévues dans la ZAC.

La consommation de droit à construire n’entre pas dans le champ de cette première condition. En outre, il s’agit simplement de constater et en aucune manière d’apprécier. Toutefois, si des réserves se font jour, l’autorité compétente peut parfaitement refuser de constater, sous contrôle du juge, l’accomplissement du programme. (ELKAN)

b) Condition juridique : l’arrivée au terme de la convention

Le contrat avec l’aménageur (convention ou traité de concession) doit être arrivé à son terme. On parle alors de clôture de la ZAC.

Si ce n’est pas le cas, alors que la condition physique est remplie, il pourra être mis fin au contrat par avenant.

Comme tout contrat, un contrat d’aménagement prend normalement fin à l’exécution de la mission (qui comprend l’acquisition des terrains, la réalisation des équipements et leur remise à la collectivité, la vente des terrains aménagées, etc.) et au plus tard à la date prévue contractuellement sous l’article durée.

Dans le cas d’un contrat de convention type de 1970, aucune durée maximum n’est fixée. Certes elle peut se déduire du planning qu’il est prévu d’annexer, mais celui-ci est évolutif ; une nouvelle tranche (lorsque l’opération est réalisée par tranches) ne pouvant être engagée que par accord entre les parties.

Dans le cadre d’une concession (ZAC déléguée à un aménageur semi-public tel un EPA ou une SEM), la formalisation d’un accord est indispensable pour dégager l’aménageur de toute obligation contractuelle et régler le sort des remises de terrain (avec la réalisation généralement d’un bilan financier). Dans le cadre d’une convention en revanche, les risques et périls de l’opération étant supportés par l’aménageur, il n’y a pas nécessairement lieu de solder les comptes entre la collectivité et son aménageur.

En pratique, l’aménageur aura intérêt à obtenir un quitus de sa mission afin d’être entièrement dégagé de toute obligation contractuelle (clôture du contrat et solde des participations aux équipements publics), bien qu’il n’ait aucune obligation juridique à demander la clôture de la ZAC.

c) Constat d’achèvement : établi par l’autorité compétente pour créer la ZAC

L’achèvement est constaté par un acte de l’autorité compétente pour créer la ZAC. Selon les cas, il s’agira donc d’un arrêté préfectoral ou d’une délibération du conseil municipal (de l’organe délibérant de l’établissement public de groupement). En cas de compétence du préfet, ce dernier doit prendre préalablement l’avis de la commune (de l’établissement public de groupement).

Lorsque préalablement à l’achèvement de la ZAC le POS aura été annulé (ou déclaré illégal) et qu’en dépit des dispositions de l’article L.125-5 du Code de l’urbanisme, aucun document d’urbanisme approuvé n’aura été remis en vigueur, le préfet sera compétent pour constater l’achèvement de la ZAC.

Cet acte fait l’objet des mesures de publicité requises pour l’acte de création : affichage en mairie pendant un mois, insertion d’une mention dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département et en outre s’il s’agit d’un arrêté préfectoral, publication au recueil des actes administratifs du département.

Eu égard à ces effets et notamment lorsque tel est le cas, l’incorporation du PAZ au POS, on ne peut pas exclure q’un caractère réglementaire soit reconnu à la décision constatant l’achèvement (HOCREITERE).

Lorsque cette décision relève de la compétence du conseil municipal d’une commune de plus de 3500 habitants, cette délibération devrait donc être reproduite dans le recueil des actes administratifs de la commune (HOCREITERE).

II/ Les effets de l’achèvement des ZAC

La constatation de l’achèvement a pour effet de supprimer toutes les spécificités juridiques de la zone (Article R.311-37 Code de l’urbanisme).

a) Les effets sur le PAZ : incorporation au POS ou valeur de POS partiel

S’il y a un PAZ, celui-ci est automatiquement incorporé au POS ; il constitue de ce fait la règle particulière applicable dans la zone du POS que constitue la ZAC (Art. L.123-6, R.212-23 du Code de l’urbanisme). Cette règle ne pourra être modifiée que selon les procédures applicables en matière de révision et de modification du POS.

Lorsque la commune n’est pas couverte par un POS opposable, le PAZ devient POS partiel.

b) Les effets sur les cahiers des charges : les règles deviennent caduques

Les règles techniques, d’urbanismes et d’architecture des cahiers des charges de cession de terrains deviennent caduques lorsque le cahier des charges a été approuvé postérieurement au 29 juin 1977.

L’article R.311-19 dispose depuis 1977 que les prescriptions techniques, urbanistiques ou architecturales imposées aux constructeurs par les cahiers des charges de cession de terrain ne sont valables que pendant la durée de réalisation de la zone.

Lorsque le cahier des charges a été approuvé avant cette date, ces prescriptions sont incorporées au POS dans les mêmes conditions que le PAZ, à moins qu’une disposition particulière dudit cahier des charges n’ait prévu leur caducité.

Lorsque l’acte de création de la ZAC a exclu celle-ci du champ d’application de la TLE, la décision d’achèvement rétablit de plein droit cette taxe.

c) Les effets sur les divisions de propriétés : retour à la réglementation d’origine

Toutes les divisions de propriété dans la ZAC sont à nouveau soumises à la réglementation des lotissements et divisions de propriété alors qu’avant l’achèvement, les divisions effectuées par l’aménageur n’y étaient pas soumises.

Il semble que pour le calcul du nombre de lots issus des divisions après achèvement, les lots antérieurement détachés par l’aménageur dans le délai de 10 ans ne soient pas pris en compte ; ainsi chaque terrain divisé par l’aménageur constitue-t-il une nouvelle unité foncière au regard de la réglementation des lotissements (HOCREITERE).

d) Les effets sur le PLD : modification du régime du plafond légal de densité

L’achèvement de la ZAC modifie le régime du plafond légal de densité dans la ZAC.

Dans les ZAC réalisées en régie, lorsqu’un terrain à bâtir a été vendu avant l’achèvement par la personne publique aménageur, l’acte de vente a indiqué le montant du versement éventuellement dû par le constructeur.

Ce montant demeure dû quelle que soit la date de délivrance du permis de construire. Lorsque au contraire, le terrain est vendu par l’aménageur après l’achèvement, le versement pour dépassement de PLD éventuellement dû, est fixé dans les conditions de droit commun.

Dans les ZAC conventionnées ou concédées, l’aménageur a effectué un versement global au titre du PLD. Après achèvement de la zone, le droit commun est applicable à toute demande de permis de construire présentée après l’entrée en vigueur de l’acte constatant l’achèvement.

Lorsque la commune a exclu la ZAC de l’application du PLD conformément à l’article L.112-2 dernier alinéa du Code de l’urbanisme, cette exclusion disparaît à compter de l’achèvement de la zone.