Adjudication et droit de préemption urbain

Transfert de propriété après adjudication
par la voie du droit de préemption

Articles L.213-1, L.213-14, R.213-14 et 213-15 du Code de l’urbanisme

Transfert de propriété

– La DIA est faite par le greffier de la juridiction ou par le notaire chargé de procéder à la vente.

– La DIA est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente (LRAR).

– L’adjudication a lieu sans que le droit de préemption ne soit purgé, la purge n’intervient qu’après la vente.

– La commune ne doit pas faire connaître son intention de préempter préalablement à la vente aux enchères (responsabilité pour faute, n’entache pas d’illégalité la délibération).
– Lorsque l’aliénation a lieu sous la forme d’une adjudication rendues obligatoire par une disposition législative ou réglementaire, le transfert de propriété intervient à la date de réception par le notaire ou par le greffier de la juridiction chargée de procéder à l’adjudication, par LRAR, de la décision du titulaire du DP de se substituer à l’adjudicataire.

– Les autres modes de notification prévues à l’article R.213-25 sont envisageables.

– La décision de préemption doit être notifiée à l’adjudicataire évincé faute de quoi les délais de recours contentieux ne courent pas à son égard.

– Cette décision doit être notifiée au notaire ou au greffier dans les délais légaux de la préemption par LRAR (30 jours, R.213-14 et 213-15 du Code de l’urbanisme ; CE sect. 30 juillet 1997, M. Innocentini Ville de Nice, n°147013, n°147028). Copie de cette décision est annexée au jugement ou à l’acte d’adjudication au bureau des hypothèques en même temps que celui-ci.

– Le délai est exprimé en jours, il commence à courir le lendemain de l’adjudication et expire le trentième jour à minuit. Mais une difficulté intervient dans la computation du délai liée à la surenchère. En effet, une surenchère peut être effectuée dans les dix jours suivant l’adjudication. Dans ce cas, le délai commence à courir à la date de la surenchère.

– L’adjudication se fait au prix de la dernière enchère par substitution à l’adjudicataire.

– Les résultats de l’adjudication et de l’intervention d’une surenchère ne sont pas obligatoirement transmis au bénéficiaire qui doit obtenir ces informations par ses propres moyens.

– En application de l’article R.213-12 du Code de l’urbanisme, un acte authentique doit intervenir dans les trois mois à compter de la date du transfert de propriété. (Il n’est pas prévu de sanction en cas de dépassement de ce délai de trois mois, la sanction n’intervenant qu’en ce qui concerne le non-paiement dans le délai de six mois.)

– La lettre du maire qui se borne à informer, conforment aux dispositions de l’article R.213-15 du Code de l’urbanisme, le greffier des saisies immobilières du TGI, de l’exercice par la commune du droit de préemption par substitution, n’a qu’un caractère d’information et ne constitue pas une décision susceptible d’un recours en annulation. (CAA Paris, 29 avril 1997, Mme LHEMERY, n°96PA03401)

Paiement du prix

– En cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption, le prix du bien devra être réglé par le titulaire du DP dans les six mois qui suivent la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. (Art. L.213-14 du Code de l’urbanisme).

– Le paiement intervient quelle que soit la date à laquelle la décision de préemption a été notifiée.

Paiement échelonné

– Sous les précédents régimes des ZIF ou des ZAD, la circulaire n°76-91 du 15 juillet 1976 indiquait qu’il pouvait se présenter des cas où, lors de la signature de l’acte de vente, les parties se mettaient d’accord pour un paiement échelonné reportant le paiement du solde au-delà du délai légal.

– La règle selon laquelle le prix doit être payé dans le délai légal ne fait pas pour autant obstacle à une telle convention qui s’assimile à une constitution de rente viagère ou un paiement en nature.

– Toutefois, pareille clause doit être stipulée dans l’acte et ne peut jamais être imposée par le titulaire du droit de préemption ou son délégataire.

– En revanche, il est clair qu’une convention prévoyant un paiement comptant, reporté au-delà du délai légal, fût-ce un mois plus tard, serait entachée d’illégalité. Il ne s’agirait plus là d’un mode spécifique autorisé par la loi, mais d’un crédit donné au titulaire du droit de préemption ou à son délégataire, que la loi n’a pas entendu lui conférer (Circ. n°76-91, 15 juill. 1976, sect. III, § 1-2-1c).

Obstacles au paiement

– Lorsqu’il existe des obstacles au paiement, le titulaire doit consigner la somme correspondante au prix, selon les règles applicables en matière d’expropriation (Art. 213-4 Code de l’urbanisme).

– Pour produire valablement ses effets, la consignation doit obligatoirement intervenir avant l’expiration du délai de paiement.

Compensation des créances et des dettes

– La compensation permet à deux personne qui se trouvent débitrices l’une envers l’autre d’opérer une extinction réciproque des dettes, jusqu’à concurrence de leur quotité respectives (Art. 1289 à 1299 du Code civil ; CAA Lyon, 7 mars 2002, Société industrielle du Littoral Méditerranéen pour l’Environnement, n°96LY00553).

– Si aucun texte législatif ou réglementaire ni aucun principe général ne fait obstacle à ce que les autorités responsables du recouvrement d’une créance d’une collectivité publique affectent au règlement de cette créance les sommes dont cette collectivité est débitrice envers le redevable dès lors que cette dette et cette créance ont une même nature juridique, une telle compensation n’est toutefois possible qu’à la condition que les deux dettes réciproques soient l’une et l’autre liquides et exigibles. (CE Sect. 3e et 8e sous-sections réunies, 29 mars 2000, ONIC, n°196111).

– Les personnes publiques peuvent s’inspirer des principes du Code civil pour procéder à cette compensation, lorsque leurs créances sont certaines, liquides et exigibles (CE 3e et 5e sous-sect. Réunies, 8 février 1989, n°85477, OPAC de Meurthe-et-Moselle c/SA France Lanord et Bichaton, Rec. CE 1989, tables, p. 785, D. 1990, som. P. 64, obs. Terneyre Ph. ; CAA Lyon, 10 octobre 2000, Association du Dessèchement des Marais d’Arles, n°96LY00548 ; CAA Marseille, 30 avril 2003, Compagnie générale de stationnement, n°99MA01946).

– La compensation doit porter sur des dettes et créances de même nature (soit contractuelle, soit fiscale, CE 22 juin 1987, n°69759 et 69796, Ville de Rambouillet c/ Van de Maele, Rec. CE 1987, tables p. 626). Si l’ordonnateur n’a pas l’obligation de relever la compensation, le comptable public ne peut renoncer à l’opposer sauf à engager sa responsabilité (C. Comptes, 18 juin 1987, Dame R. Rev. Trésor 1988, p. 31).

– Une société ne peut utilement demander à ce que la créance de la collectivité soit compensée par la dette de cette dernière à son égard dès lors que cette créance et cette dette reposent sur des fondements juridiques différents. (CAA Marseille, 5 octobre 1999, Société Fineva Group Ingénierie Financière, n°97MA01102).

En droit civil, une obligation n’est exigible à la compensation, en principe, qu’à la condition d’avoir un objet fongible, d’être liquide, exigible et connexe. (Juris-Classeur. Dt. Civil)

Fongibilité

Parce que, à l’instar du paiement, elle opère extinction concomitante des créances qu’elle affecte, la compensation n’est possible qu’autant que les objets des deux obligations sont fongibles entre eux. Il faut en effet que chaque partie, en ne payant pas ce qu’elle doit, soit dans la même situation que si elle avait reçu ce qui lui est dû. (CA Paris, 12 juillet 1943).

Les juges du fond jouissent d’un pouvoir souverain pour apprécier si les choses proposées en compensation sont identiques ou non (Cass. req. 22 novembre 1899).

Liquidité

Pour leur compensation, les dettes réciproques doivent être liquides (Cass req. 13 déc. 1854). Une dette est considérée comme liquide lorsque son existence est certaine (on doit pouvoir la constater) et que sa quotité est déterminée (le montant de la dette doit être chiffré) (Cass civ. 17 juin 1839).

Si des deux dettes une seule est liquide, la compensation légale est écartée (Cass soc. 13 janvier 1944), sauf s’il peut être allégué entre elles un lien de connexité.

Exigibilité

La compensation entre deux dettes suppose leur exigibilité, c’est à dire le droit pour chacun des créanciers-débiteurs de contraindre l’autre au paiement (CA Lyon, 21 avril 1910).

Dès lors, toute cause empêchant de réclamer l’exécution du débiteur exclut du même coup la compensation puisque celle-ci est un procédé de paiement abrégé (Cass. req. 17 juin 1881).

Connexité

Les dettes ont un lien de connexité lorsqu’il existe entre elles une certaine relation, tirée d’une communauté d’origine ou de situation génératrice.

La connexité est employée pour pallier, le cas échéant le défaut de l’une des qualités requises de la créance pour être compensable.

– Le juge peut prononcer la compensation à condition qu’elle ait été expressément demandée dans le dispositif des mémoires (CE 19 mars 1982, n°16895, Sté auxiliaire d’études et de travaux, Rec. CE 1982, tables p. 672).

Action de l’adjudicataire évincé

– En cas d’illégalité de la décision de préemption, l’adjudicataire évincé est fondé à demander l’exécution du jugement d’adjudication (rétrocession du bien).

– L’adjudicataire évincé est recevable à demander l’annulation de la délibération par laquelle a commune à décider de préempter (CAA Lyon, 6décembre 1994, Comme de SAMOENS, n°93LY01974 ; CAA Bordeaux, 15 décembre 1994, Comme de LAVELANET, n°94BX00017 ; CAA Paris, 29 avril 1997, Mme LHEMERY, n°96PA03401).