Le titulaire du DPU doit-il payer le prix ?

Dans sa décision Cazaux c/ Commune d’Alfortville la Cour de cassation a considéré que, dès lors qu’il a exercé son droit, le titulaire du droit de préemption ne peut pas renoncer à l’acquisition, même en décidant de ne pas payer le prix. La vente est considérée comme parfaite dès l’accord sur la chose et le prix ; le vendeur peut donc poursuivre l’exécution forcée de la vente. (Cass. civ (3ème ch.) 2 juin 1999, Cazaux c/ Commune d’Alfortville, n°97-17.576 : Bull. civ. III, n°129, p. 88).

L’article 213-14 du Code de l’urbanisme prévoit que le prix doit être réglé par le titulaire du droit de préemption « dans les six mois qui suivent la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui », ou de la décision judiciaire de fixation du prix.

Selon l’alinéa 2 du même article, en l’absence de paiement ou, s’il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l’expiration du délai fixé pour le paiement, le vendeur peut demander et obtenir la rétrocession du bien.

La Cour de cassation applique le droit commun de la vente pour juger que dès lors qu’il y a accord sur la chose (objet du droit de préemption), et le prix (le prix mentionné dans la DIA accepté par le titulaire du DPU), la vente est parfaite, ce qui signifie que le contrat est conclu et qu’aucune des parties ne peut s’en dégager, sauf en cas d’accord mutuel. (Patrick Hocreitère, L’urbanisme et les collectivités territoriales, tome 3, Sofiac, Fascicule 24, févier 2003)

La conséquence pratique est que, une fois l’accord sur le prix intervenu, le vendeur peut certes demander la rétrocession du bien si le prix n’est pas payé ou consigné dans le délai, mais il peut aussi poursuivre l’exécution forcée de la vente. Le titulaire du DPU ne peut donc pas renoncer à son droit en ne payant pas le prix.

Dans sa décision Commune de Signy-Le-Petit c/ Mme Dapremont, la Cour de cassation a confirmé la jurisprudence Cazaux de juin 1999. Elle a en effet considéré que la Commune qui n’avait pas justifié d’un paiement du prix, dans un délai de six mois suivant sa décision d’exercer son droit de préemption, devant sur sa demande, rétrocéder l’objet de la vente à son ancien propriétaire ou à sas ayant causes universels ou à titre universel. (C. Cass. 3ème civ, 8 décembre 1999, Commune de Signy-Le-Petit c/ Mme Dapremont, n°98.13.297 C)

Le Conseil d’Etat avait déjà statué dans le même sens, sur le fondement de l’article L.213-14 du Code de l’urbanisme, posant le principe de la sanction (rétrocession) du titulaire du droit de préemption en l’absence du paiement du prix dans le délai imparti. (CE 24 juillet 1987, Richard, Gaz. Pal. Rec. 1998, somm. P. 235, JCP N, 1988.334, note Vandermeeren)

Le Conseil d’Etat a considéré que l’absence de paiement dans le délai légal ne pouvait ouvrir à l’ancien propriétaire qu’un droit de rétrocession et non pas un droit de créance.

Dès lors que l’ancien propriétaire a repris son bien, par suite de l’exercice du droit de rétrocession défini par l’article L.213-14 du Code de l’urbanisme pour non paiement ou non consignation du prix dans les délais légaux, il peut alors l’aliéner librement, à qui il veut au prix qu’il souhaite, sans avoir à notifier une nouvelle DIA (Rép. Min. n0605, JO, Ass. Nat. 21 novembre 1988, p. 3340).