URBANISME AMENAGEMENT ENVIRONNEMENT Me Frédéric RENAUDIN, spécialiste en droit public et droit de l'immobilier – SELARL CLAIRANCE AVOCATS
Offrir des logements accessibles aux ménages modestes, dans les villes, et hors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers.
Pour atteindre ces objectifs, le bail réel solidaire (BRS) permet une dissociation sur la très longue durée entre le foncier et le bâti. Ce bail s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un organisme foncier solidaire (OFS), pour y faire construire un logement. Il s’agit donc d’un outil, complémentaire au bail réel immobilier, qui a fait l’objet d’un décret publié le 27 juin dernier, destiné, quant à lui, au logement intermédiaire.
Le bail réel solidaire est porteur d’une innovation juridique concernant le renouvellement de la durée du bail à chaque cession des droits réels, attachés au bâti, sous réserve que le nouvel acquéreur remplisse les conditions de ressources. Ce renouvellement du bail permet de contrer l’effet de baisse de la valeur du bâti à mesure que l’on approche de la fin du bail, comme dans un bail classique dont la durée ne peut être prolongée. Avec le bail réel solidaire, le propriétaire du bâti voit la valeur de ses droits maintenue dans le temps. Cela offre donc aux ménages modestes le moyen de se constituer un patrimoine immobilier. En contrepartie de l’effort consenti par l’OFS sur la redevance du foncier, la valeur de revente du bâti est plafonnée, condition pour permettre à un nouveau ménage modeste de se porter acquéreur.
Le BRS et l’OFS sont donc de nouveaux outils à disposition des collectivités pour garantir la pérennité sur une longue période d’un parc d’accession sociale à la propriété. La maîtrise durable de l’affectation du foncier permet en outre à l’OFS d’être un acteur de la mixité sociale. Ce nouvel outil participe ainsi au développement d’une offre de logements accessibles aux ménages les plus modestes, au cœur des agglomérations, et hors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers.
https://www.gouvernement.fr/argumentaire/bail-reel-solidaire-5490
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256
Textes de référence :
Principalement les articles L. 255-1 à L. 255-19 et R. 255-1 à R. 255-9 du code de la construction et de l’habitation.
NB : Les liens ci-dessus vers le code de de la construction et de l’habitation sont permanents. Ils proposent donc une actualisation automatique des articles du code au fur et à mesure des évolutions législatives et réglementaires.
Dernières évolutions de ces textes :
- Décret n° 2019-873 du 21 août 2019 relatif à la partie réglementaire du code de la construction et de l’habitation
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN)
- Décret n° 2017-1038 du 10 mai 2017 relatif au bail réel solidaire
http://outil2amenagement.cerema.fr/IMG/pdf/ief9_ofs_brs_2603-1_cle0e7411.pdf
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Les OFS sont des organismes à but non lucratif qui ont vocation à acquérir des terrains (bâtis ou non) et à en rester propriétaire. De cette façon, ils peuvent constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location pour les ménages à revenus modestes. Ensuite, ils sélectionnent les ménages éligibles qui pourront profiter de ce mode d’accession à la propriété. Seuls les OFS sont habilités à proposer un bail réel solidaire.
Comment signer un bail réel solidaire ?
La procédure d’acquisition du bien est similaire à celle d’une VEFA. Un contrat de réservation est signé entre les deux parties.
Les étapes de la signature de ce bail sont les suivantes :
- Le preneur et l’OFS signent le bail. Le preneur verse une redevance assez attractive pour des ménages modestes.
- Le preneur devient propriétaire de son logement mais est locataire du terrain sur lequel il se trouve.
La redevance versée permet aux OFS d’investir dans d’autres projets fonciers. Son patrimoine est étoffé et les bénéficiaires de ce bail pourront donc se multiplier. Ils pourront faciliter l’installation de nombreux ménages.
A qui s’adresse le BRS ?
Les plafonds de ressources
Le BRS est réservé aux ménages dont les ressources ne dépassent pas le seuil fixé pour chaque zone. Ces plafonds correspondent à ceux du PSLA et sont mis à jour chaque année sur le site du gouvernement.
Pour pouvoir bénéficier d’un bail réel solidaire, votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 ne doit pas dépasser un certain plafond selon la composition du foyer. Par exemple, une famille de trois enfants avec un revenu annuel de 40 000 € est éligible en zone A mais pas en zone B ou C. Si vous remplissez ces conditions, vous pouvez prétendre à un bail réel solidaire.
En 2022, voici les plafonds de ressources du BRS :
| Composition du foyer | Plafond zone A | Plafond zone B et C |
|---|---|---|
| 1 personne | 33 400 € | 25 318 € |
| 2 personnes | 46 759 € | 33 761 € |
| 3 personnes | 53 440 € | 39 052 € |
| 4 personnes | 60 788 € | 43 273 € |
| 5 personnes ou plus | 69 340 € | 47 482 € |
Dans quelles zones est-il possible de signer un bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est proposé dans de nombreuses agglomérations mais aussi dans des plus petites communes comme. L’objectif est de permettre aux ménages à la recherche d’un logement d’accéder directement à la propriété. Selon leurs ressources, ils peuvent donc profiter de ce dispositif.
En matière de BRS, plusieurs zones ont été définies :
- Zone A : L’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français, les grandes métropoles de province
- Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, certaines villes pour lesquelles le prix au m2 est élevé, l’Outre-Mer et la Corse
- Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes qui possèdent une zone littorale ou transfrontalière importante, le pourtour de l’Île-de-France.
- Zone C : Le reste de la France
Quels sont les avantages ?
Les acheteurs, communément appelés preneurs, bénéficient de nombreux avantages en optant pour cette forme d’accession à la propriété :
- Des économies sur le prix du foncier
- Un prix de cession encadré pour rester accessible sous condition de ressources
- Une TVA réduite à 5,5 % dans le cas d’un logement neuf
- Un abattement de la taxe foncière selon la commune
- La possibilité de financer l’achat immobilier, notamment avec un PTZ (Prêt à Taux Zéro)
- La durée du bail est « rechargeable » afin de le rendre perpétuel, ce qui sécurise la valeur du bâti sur le long terme
Quelles sont les obligations pour acheter avec un bail réel solidaire ?
Pour pouvoir profiter de ce type d’accession à la propriété, vous devez satisfaire aux conditions suivantes :
- Vous devez occuper le logement à titre de résidence principale
- Vous devez verser une redevance pour le foncier
- Acheter un bien immobilier existant, qui nécessite ou pas des travaux de rénovation ou un logement en VEFA
- Vos ressources N-2 ne doivent pas dépasser le plafond fixé
Bon à savoir
La redevance est révisée chaque année en fonction de l’indice de révision des loyers.
Que se passe-t-il en cas de revente ?
Si vous souhaitez revendre votre bien, vous devez prendre contact avec votre OFS. Il se charge d’estimer la valeur du logement, en fonction de son état. Si au bout d’un an, vous ne trouvez pas d’acquéreur, l’OFS rachète votre bien. Vous avez donc la certitude de pouvoir finaliser votre transaction.
Pour déterminer la valeur de votre bien, l’OFS se base sur l’évolution du marché local. L’indice Insee des Notaires sert de base. Si votre logement a pris de la valeur, sachez que la plus-value restera limitée. Le prix proposé doit permettre à un nouveau ménage d’accéder à la propriété à moindre coût.